共同負擔的項目有哪些?
協議合建合約有什麼重點?使用權利變換會不會比較好?

大家都了解到都市更新有非常多方式進行,從民辦、自辦、到公辦,要簽訂的合約讓你搞不懂嗎?若是走民辦的都市更新,再由建商介入的話,就需要簽訂『協議合建合約』或『權利變換合約』,這時就有很多要注意的細節,從更新前的估價到更新後的選屋,要如何避免與建商簽下不平等合約,造成財務損失呢?今天耕建築就帶大家來了解合約的內容!站在民眾的立場,絕對毫無保留,不藏私大公開!

一、協議合建與權利變換的定義

2020雖然遇上疫情,整體大環境不被看好,但也因為疫情關係,大量資金都留在台灣,加上整體經濟正再漸漸復甦、政府房地產利多政策釋放的情形之下,也因此帶動今年度房地產景氣回春的現象,也使得土地開發的動作更為頻繁。

(一)協議合建意義

在以前的年代,建商為了取得土地,會透過中間人與地主談判協商,然而常常造成地主獅子大開口,要求極高的金額;又或者遇上釘子戶,因為其中一位地主的土地無法取得,使土地開發只能中斷或者要再付出更高的代價,因此就造成了土地成本普遍都偏高的現象。也衍生出一系列地主要求分屋、分成或是分售等不同協議類型,都屬於協議合建範圍內。

(二)權利變換由來

後來,都市更新權利變換的作法誕生了,對於早期的協議合建的協商協判模式有極大的改變。土地與合法建築物所有權人,提供土地、建築物、或資金,進行都市更新,在都市更新完成後按照之前原本的權利價值比例及提供資金比例,分配更新完成後價值。

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二、房地分配方式

協議合建和權利變換,哪一種方式對地主比較有利?

嚴格來說,其實權利變換比協議合建好,只是在條件的限制下,還是要看哪一種比較適合。  為什麼說權利變換比較好呢?我們先來看這兩種選擇的基本原理;合建它的原理是指建商與地主一個提供資金另一提供土地,是「聯合投資」的概念,而都市更新後的不動產會依照更新前的投入比例分配。舉例來說,建商出資十億元現金,地主出價值十億元的土地,開發後的不動產一人一半。權利變換的原理則是地主委託建商代辦更新事業,是「折價抵付」的概念,因此開發後的不動產除了部分折抵給建商代替現金支付共同負擔外,其餘均歸原地主所有。

在都市更新制度之下,捨棄傳統合建改選擇轉權利變換的,有三大原因:

  1. 多數人同意即可,少數人反對不致影響事業進行
  2. 政府的稅賦減免優惠
  3. 公平、公正分配權利義務,減少爭議

乍看之下,你是不是有疑問,那建商要賺什麼?整個都市更新案件對於開發商來說是會有利潤的項目,但對地主而言要完成都市更新,所要花費的成本不低。而其中用來折價抵付的項目:工程費用、權利變換費用及貸款利息、稅捐及管理費用,其中貸款利息及管理費用就包含有開發商的利潤。

三、協議合建及權利變換優缺點

不同的條件下,優點與缺點都可能變換立場,因此要以本身條件的情況來選擇對自己最方便、最為有利的!

 權利變換協議合建
同意門檻多數所有權人同意。所有權人同意。
土地整合法令保障地主與建商雙方,公平、公正、公開,條件一致。私約僅以民法保障,法令保障不足,容易暗盤交易,整合困難。
建照申請實施者申請,免檢附證明文件。全部土地所有權人同意,並出具土地權利證明文件。
爭議處理調解、調處、訴願、行政訴訟。期間更新事業不受影響。法院民事訴訟,曠日費時。
產權分配三家鑑價公司估價,產權分配較為合理。依市場行情經驗,以談判方式分配。
適用地區對面積廣而且土地權利關係複雜的地區,不易以合建方式更新者。產權不複雜的地區。
協議合建及權利變換優缺點

四、協議合建合約要點

決定好要都市更新之後,要邁入下一步,就是與建商簽訂合約,而簽訂合約有很多的細節,整理出幾點最該被注意的地方,讓你避過地雷,安心都更!

  1. 註明不可轉讓契約:避免掮客從中賺取價差
  2. 註明整合之期限:才能避免簽下萬年合約,不然會被長期綁死
  3. 載明信託做法與條款:白紙黑字,有問題時能減少爭議
  4. 建議載明最小開發面積:避免蓋出不像樣的房子,完工後難以脫手
  5. 建議載明「建商開發票予地主」之營業稅由建商負擔:建商應負擔興建房屋之5%營業稅,但業界實務多轉由地主負擔,法院判決輸贏不一定,因此雙方協議先行協議,才能避免日後問題
  6. 協助試算土地增值稅:了解是否協助代辦為自用住宅,避免後續爭議
  7. 爭取適當回饋:建商若有「容積移轉」,可爭取自己的權益,因為容積移轉會稀釋土地持份
  8. 分配比例之文字細節應完全弄懂:避免掉入文字遊戲,雙方對坪數的定義、更新前的估價為多少價值、更新後的房屋價值如何算…等都需寫明
  9. 載明公設比:避免在公設灌水,壓縮實際房屋坪數
  10. 選屋選車位限制:同棟大樓會因為樓層較高、邊間、店面…等房價有所差異,需表明選屋選車位的限制,避免日後爭議
  11. 由誰制定價格表:建商或房屋估價師,確認估價是否合理,無偏袒任一方
  12. 建材設備表及相關設施:施工品質、建材是否全區一致,避免住戶糾紛。
  13. 若有其它規劃:建商若有其他適當戶型的新規劃,應使找補金額減少。

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本文參考:都市更新研究發展協會新北市都市更新處都更諮詢工作站