協議合建和權利變換,哪個比較好?都市更新後的房地分配的2種方式
協議合建和權利變換,哪個比較好?都市更新後的房地分配的2種方式

進行都市更新事業除了希望有安全的居住環境,其中也讓人在意的就是都市更新後的房地分配!也可能成為地主是否願意進行都市更新的一個關鍵要素。都市更新的條件務必在開始前就要談清楚,以免日後陷入紛爭!其中,房地分配的原則依據,可以選擇的就是協議合建和權利變換兩種,今天就讓耕薪建設來幫大家解釋囉!

協議合建是什麼?

協議合建是指更新單元內的私有土地及私有合法建築物所有權人,全體同意實施者所提都市更新事業計畫,並於計畫核 定發布實施後,按雙方約定處理相關權利。換言之,協議合建的分配條件往往是由實施者(建商)自行計算,再徵求地主同意及簽署合建契約,通常是用更新後可分配權狀面積及車位為條件,但有可能各戶條件都不相同,看個人需求。

更詳細的內容可以參考耕建築之前為大家整理的文章:協議合建合約有甚麼重點?使用權利變換會不會比較好?

權利變換是什麼?

權利變換是指土地與合法建築物所有權人、他項權利人或實施者,提供土地、建築物、他項權利或資金,參與或實施都市更新事業,在都市更新計畫實施完成後按照更新之前的權利價值比例及提供資金比例,分配都市更新完成後建築物及其土地之應有部分或權利金。

更詳細的內容可以參考耕建築之前為大家整理的文章:都更坪數換算真的可以一坪換一坪嗎?

了解這兩種選擇背後所代表的意義後,你是不是會想問那其中的優缺點是什麼?我到底該選擇哪個?我所符合的條件是哪個?讓我們繼續看下去,在兩者的比較之下,選出相對有利的就沒錯了!

協議合建&權利變換的優缺點

協議合建的優點

  1. 房屋分配比例:經第三方專業估價者查估後,土地所有權人可與建商協議都更後房產價值分配,有商議空間,便較不需擔心分配比例不均或建商所得較多等爭議性問題。
  2. 房屋分配保障:因協議分屋,是土地所有權人及建商協議後簽訂契約,都更進行後便依照契約內容進行分配,經第三方專業估價者查估後契約後便可協議分配比例,並擬定契約制定各所有權人應分配之房產價值,不須等待至都更重建後。

協議合建的缺點

  1. 協議條件難以統整:若土地所有權人眾多,與建商協議條件恐難以整合,且談判條件若過於嚴苛,可能導致都更之路波折,且過程較不公開透明。
  2. 同意比例問題:協議分屋需土地所有權人全數同意才可進行分配,易造成簽署同意流程及時間冗長。

權利變換的優點

  1. 資金問題:權利變換為都更最常見的方式之一,委託建商後,不須擔心都更資金問題,交由建商負擔,土地所有權人僅需提供土地即可。
  2. 繁事化簡:因土地及合法建築物所有權人眾多,無法順利整合,若由建商介入協助,可協助統籌,也無須自組更新會,可排除繁雜程序及瑣事。
  3. 價值提升:可能因建商品牌及形象加持,房屋、建物賣出價格自然隨之提升,即便所分配之坪數較小,但可因單價提高,使總價值收益增

權利變換的缺點

  1. 估價爭議:依政府規定,須由實施者委任三家以上之專業估價者,進行舊房及新房價值查估,估價業者估價多少即為多少,權力極大,且估價後需等待都更後才可進行房產分配,等待時間久,較無保障,若受指使或勾結,恐影響土地所有權人之權益。
  2. 最小分配坪數問題:都更條例明定,應分配之土地及建築物未達最小分配面積單元,無法分配者,得以現金補償之,若土地所有權人能分回的室內坪數過小,只能拿取等值金額,恐造成原土地所有權人技巧性被迫搬離。
  3. 房屋規劃:若遇到較無良都更建商,可能將土地所有權人可選之房型,規劃在較差位置,巧妙的限縮土地所有權人之權益。
  4. 同意比例:只要多數的土地所有權人簽都更同意書,則可全體進行權利變換,就算自己不同意簽署,仍會被迫進行權利變換。

文章參考來源:新北市政府都市更新處

其實不管是選擇權利變換還是協議合建都各有優缺點,兩者也有不同的條件限制,但不管怎麼選,大家當然都希望能挑到對自己最有利的。都市更新中的眉眉角角真的很多,若真的不知道如何評估,歡迎來找耕薪建設!我們會用最簡單的方式讓你明白這複雜的都市更新究竟是怎麼一回事,也會站在地主的立場,協助大家該怎麼選擇!

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