危老改建
危老改建 Q&A

危老、都更傻傻分不清楚嗎?耕薪建築知道都市更新很複雜,牽扯到的範圍很廣,光是相關法規就數不清楚有多少條了,所以,特別整理這篇危老改建大問答,民眾可以善用搜尋功能找出需要的答案!希望以下的問題與答案有幫助到大家解決疑惑!

Q1:甚麼是危老?

  1. 符合都市計畫範圍內的危險及老舊建築物。
  2. 非主管機關指定具有歷史、文化、藝術及有紀念價值之建物。
  3. 經建築主管機開依法通知限期拆除、逕予強制拆除之海砂屋、震損屋
  4. 經結構安全性能評估結果未達最低等級者。
  5. 屋齡30年以上,無電梯,耐震能評估未達一定標準者。
  6. 屋齡30年以上,有電梯,經耐震能力評估未達一定標準,且詳細評估判定改善不具效益者。

Q2:危老跟都更比一比,哪裡不一樣?

 危老重建都市更新
實施對象辦理結構安全性能評估(確認符合危老資格)符合3項條件的合法建築物都市更新地區或都市更新單位巷弄狹窄、捷運周邊、生活機能不便等
面積無限制1,000平方公尺以上
同意比例100%同意採多數決90%同意
容積獎勵基準容積1.3倍或原建築容積1.15倍最高為1.5倍
省議程序最快一個月3~10年不等
稅務減免最長12年依各限市規定2~10年
分配機制地主自行協商透過權利變換協議合建
申請人土地及建物所有權人一戶也可以申請所有權人籌備設立之更新會申請人以組織為主

每塊土地的條件有所不同,面積、跟土地權利人人數;都市更新所需要的土地面積較大,通常土地所有權人人數較多,程序較複雜,所需的時間要較長;而危老重建所需土地面積無限制,也可能發生地主為單一所有人,所需程序較簡便,能在短時間完成交。

Q3:危老重建需要負擔多少費用?我需要出錢嗎?

答案是需要。但每個案例的條件都不一樣,因此所需的費用不盡相同,若須估算金額,需更詳細探討。相信許多有意重建老舊住宅的屋主,最大的考量還是經費的部分,政府為此提供〈危老建物重建貸款〉,只要手上有屋齡超過30年,或經評估為危老建築之建物者,都可以嘗試申辦危老重建貸款。

Q4:危老重建的流程是甚麼?需要多少時間?

向各縣市政府受理「都市危險及老舊建築物加速重建條例」的業務窗口提出申請後,受理後負責單位會進行危老資格審查,確認建物是否為歷史建築須保存,並進行結構評估。如符合危老建築物認定,即可提出建照及拆照申請,進行施工,施工完成核發使用執照,也代表重建完成,開始進入地價稅及房屋稅減半徵收優惠。省議程序最快一個月就可以完成!提醒大家在111年5月9 日前提出申請,可享「地價稅及房屋稅減免優惠」別錯過申請期限囉!

Q5:危老重建需 要多少住戶同意?

土地及建物所有權人都需要同意,百分之百同意比例。
若為一人地主也沒問題,一戶也可以申請!

Q6:危老有基地面積限制嗎?

沒有基地面積限制,符合危老條件即可。

Q7:危老會給容積獎勵嗎?如果會的話會給多少?

當然會給獎勵囉!依照危老條例重建,最高可達建築基地 1.3倍基準容積,或是1.15倍之原建築容積獎勵。

Q8:危老重建後能分回原本的室內坪數嗎?

  • 狀況一:建商合建-依照合建合約內容。
  • 狀況二:地主主導-可100%分回,重建後所有利益歸地主。

Q9:危老的房屋比例會怎麼分配?

重建前權利價值作為計算重建前權利價值比例基礎,同時作為重建後房地分配及共同負擔之依據。

Q10:危老之後會如何決定選配的房屋?

  • 委建:重建後原樓層優先分回原位置為分配基本原則。
  • 合建:依與建商合約內容

Q11:危老重建後,房屋價格要如何制定?

房屋價格=土地價格+建物價值

除了土地價值外,建物坐落區位、建材、土地分區使用、建蔽率與容積率、公共設施停車位、樓層高低、景觀環境、學區、交通等因素,都會影響房價的成交價格,即使是一棟大樓的房屋,房價也有所不同。因此房地產的合理價格沒有一個評斷的標準。可參考同路段房價、建商風評,也能上實價登錄網參考該建案附近其他建案的成交價格做為依據。

Q12:我適合危老還是都更?

兩者的同意比例、辦理方式、辦理程序等各有不同,應考量基地現況、整合情形等擇一申請。

危老改建都市更新
都市計畫內危險建物及老舊建物都市計畫內可建築用地 土地再開發
1.建築主管機關評估為危險建物2.結構安全性能評估結果未達最低等級3.屋齡30年以上耐震能力未達標准改 善不具效益或未設置昇降設備1.面積應達1000平方公尺2.臨路條件總長度達20公尺3.環境評估
需全體同意需達法定同意門檻

Q13:危老簽的是哪一種契約?

都更危老協議分屋,依照雙方協議比例分配。都更危老地主全拿(委建、自地自建),地主分回所有坪數,但須出錢。

Q14:危老會提供稅務優惠嗎?

於民國 111年5月9日前申請危老重建者,可享有三項稅賦減免優惠,重建期間免徵地價稅、重建完成後2年內的地價稅及房屋稅減半徵收、重建後未移轉所有權者,房屋稅減半徵收最長12年。

Q15:對於危老有問題可以找誰諮詢?

全體地主應先互相信任,可以選擇耕薪建築代為協調問題,耕薪建築擁有專業能力及豐富經驗,可協助地主辦理危老重建相關事宜。

Q16:委建是什麼?

地主出錢、出地,完工後建商不能分潤。

Q17:合建是什麼?

地主出地,建商出錢,完工後利潤需共享。


結語

幫大家整理了幾個常見的疑惑,希望有幫助到你,祝大家在危老這條路能夠走的順順利利,都能享受危老後的果實。如果還有其他疑惑的地方,或是想更深入了解,不用怕!耕建設提供專人諮詢服務!隨時歡迎大家來提問!

其他都更、危老相關知識補帖:甚麼是委建?甚麼是合建?辦理都市更新會產生那些費用?都更坪數換算真的能一坪換一坪嗎?

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本文內容參考:內政部營建署

備註:內容僅提供參考 如有與法令有不符情況仍需以現行法令為準