委建合約有什麼重點?
委建合約有什麼重點?都市更新有非常多方式進行(民辦、自辦、公辦)、其中若是選擇自辦,就需要跟『委託單位』簽『委建合約』,這時將有許多注意的細節,今天耕建築就帶領大家一起來瞭解委建合約的重點!

委建合約有什麼重點?都市更新有非常多方式進行(民辦、自辦、公辦)、其中若是選擇自辦,就需要跟『委託單位』簽『委建合約』,這時將有許多注意的細節,今天耕建築就帶領大家一起來瞭解委建合約的重點!


一、委建是什麼?合建是什麼?

委建

土地所有權人委託都更專業團隊代理實施都更重建,都更後土地所有權人可分回所有坪數,創造最大利潤。

委建優點:

l   都更發包公開:發包過程採公開招標,土地所有權人可清楚瞭解營建發包單價。

l   都更後換回坪數較大: 政府提供都更者之容積獎勵,可增加建物的樓地板面積,且全部歸為土地所有權人,相對有利增加原住屋空間,可換回比原先大的坪數。

l   稅賦減免: 依都更條例訂定,都更後之土地所有權人可享房屋、地價稅兩年減半優惠。

l   增值利潤高: 更新完所有利益皆為地主所有,無需分潤,住屋坪數空間增加,房屋價值也會隨之提升,都更後若不自住也可出售,利潤增益空間大。

合建

更新重建過程中,由建商主導,土地所有權人與建商按協議後比例分回。


二、 委建合約重點有哪些,耕薪建設幫您準備好了!

委建的核心價值是「每位甲方(土地所有權人)都是老闆,並委託乙方(專業團隊)協助興建」

因此委建合約的重點不在談條件,而是「甲方之間如何決議」,其重點如下:

l   每位甲方都是老闆,當各甲方意見不合時,應訂定一個決議辦法。因此,乙方應協助甲方擬定「重建共同協議書」,說明甲方之間的開會方式、決議方式、多數決之定義等。

l   應載明,當乙方執行管理計畫時,都是以”甲方之共同決議”為依歸。

舉例來說,甲方之共同決議包括:建築如何規劃?甲方之間如何分配坪數?如何選屋?建材使用材質?選哪間營造廠?等需決議事項。

l   乙方僅提供專業建議,決定權在甲方。

l   選屋分配方式由甲方自行決定。(依照共同協議書討論、表決)

l   通常甲方之間會互相爭執分配坪數(例如一樓, 頂樓, 邊間, 非邊間),所以須請1~3家估價師進行估價,最後依照[價值選屋]來選屋。

委建合約法律解讀

1. 委建合約中,所有人的關係及需負擔的權利與義務

l   委建人=起造人,領取使用執照時,建物所有權第一次登記,亦須由使用執照名義人為之。

l   委任之建商義務在為委建人所託完成建築房屋,代辦工料、代辦貸款、提供基地,屬委任性質。

2. 委建合約的法律效果

  建商以自己名義申請建築執照後,於房屋建造中與起造人簽訂委建契約,約定將起造人名義變更為委建人,房屋竣工後由委建人領取使用執照,代辦第一次所有權登記,並交付房屋,建商無須辦理房屋所有權移轉登記之行為,建商之義務重在為委建人完成建築房屋,非以移轉財產權為目的。

  包工包料的承攬性質之為供給契約,與買賣契約有別,其代辦工料、代辦貸款、提供基地,均屬委任性質,並可認為承攬契約之從契約,縱然基地由建商提供另訂買賣契約,仍應依買賣關係論斷外,對房屋部分,尚難認為買賣。

  假如建商於房屋結構體完成、具有墻壁、窗戶,並有屋頂,雖內部隔間、水電等設備尚未完工,然已不失為獨立性之不動產,委建人雖未經辦理第一次所有權登記,仍應以其為建物所有權原始取得,此時若建商之債權人聲請執行法院查封拍賣,委建人自得本於所有權排除建商債權人之執行,委建人既未辦妥第一次所有權登記,尚難認有排除建商之債權人強制執行之權利,委建人僅得依法解除契約,請求建商返還價金,加付利息及賠償損害。

3.結論:還需要注意的事情

  約定房屋建造完竣後,按約定比例雙方分取房屋及其基地。建商再將預定可分得之房屋位置,以委建方式,售與需屋者,分期收取價金。以此種方式經營之建商,投資少獲利厚,於是競相營求,業者良莠不齊,各種爭議,尤其土地由第三人提供者,地主與建商間土地使用之同意、保證金之給付返還、地主違約拒辦移轉登記,建商無力完工、偷工減料、遲延交屋,委建人拒絕配合辦理貸款手續,遲延給付價金等諸如此類之糾紛層出不窮,這些都須特別留意!


 『委建合約』有許多需要特別留意的細節,期盼本次耕建築為您統整的內容,可以協助到對委建都更有興趣的您,若有任何相關問題欲詢問,歡迎來電諮詢,我們將會安排專人為您服務!

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