委建是什麼? 合建是什麼?耕建築5分報你知!
委建是什麼? 合建是什麼?耕建築5分報你知!

都更很複雜、所需要的工程很大、也需要走很多的行政程序,其中,在最一開始,地主、住戶們就要先決定,要由誰來發起這個都更的專案!大家齊心協力互相信任,一同來迎接都更完的新家。都市更新有很多的種類,常常聽到的「委建」、「合建」是什麼呢?用最白話的方式報你知!


一、委建是什麼?合建是什麼?

(一)委建

所有權為地主,過程中與代理實施者共同合作完成都更重建,創造最大的利潤。

  1. 更新完所有利益皆為地主所有,無需分潤。
  2. 發包過程採公開招標,地主可清楚瞭解營建發包單價。
  3. 分回部分若全數出售,因建物價值提昇,扣除更新重建費用後,可享受更新後之最大的利益。

(二)合建

更新重建過程中,由建商主導,地主與建商按協議後比例分回。

  1. 資金由建商出錢,代住戶處理所有的流程,較為方便。
  2. 產權分配的土地比例、建物坪數,由「每戶私下需與建商協商、談判」達成分配協議。

二、委建的優勢

如果可以委建誰想要合建?委建顧名思義,只是委託他人建造,建商並不能一起分潤,所有的好處都會回饋到地主身上,來看看還有什麼好處呢?

  1. 換回坪數大
  2. 容積獎勵歸住戶
  3. 可享減稅

地主若選擇委建,必須自付營造費用,但換回的坪數較大,適合可以負擔工程費用的所有權人。政府提供容積獎勵所增加的樓地板面積,也全部歸地主所有。地主除了將委託出售後的利潤,支付部份營建的費用,還可以享房屋、地價稅減免優惠。

三、合建的優勢

如果沒有龐大資金,那麼合建就是你的最佳選擇,建商幫你出錢又出力!

  1. 不需龐大資金或進行融資
  2. 輕鬆都更的好選擇

合建對於資金不足的地主是最佳選擇,不需要承擔資金的壓力。由地主提供土地,建商負責起龐大資金。由於建商大多具備豐富的整合經驗及能力,會負責所有的法規及行政流程,並協調整合所有權人的意見。對於有意參與都更,卻沒有時間和專業背景處理行政流程的地主來說,是最便利的選擇。

四、地主以委建方式辦理更新重建,都更後樓層該如何分配?

地主以委建方式辦理更新重建,都更後樓層該如何分配?
地主以委建方式辦理更新重建,都更後樓層該如何分配?

好不容易等到新屋落成,該怎麼分配呢?即使是同一棟大樓,不同的樓層、座向、坪數,房屋價格都會有所差異,該怎麼樣做到大家都滿意也是一個課題。

更新後原樓層優先分回原位置為分配基本原則,避免不了會互相爭執分配坪數,像是一樓、頂樓、邊間、非邊間,所以會請1~3家估價師來估價,最後依照每戶舊有房產估算成金額,再把每戶新成屋估算出金額,然後進行公開選屋,多退少補,來進行選屋。

五、地主想要委建該如何走出第一步?

  1.  所有地主先凝聚想法,取得共識互相信任。
  2. 成立更新會或請建築經理公司或專業都更公司,協助辦理都更的程序。
  3. 尋找優質協力廠商

六、委建合約有什麼重點?

委建的核心價值是「每位甲方(地主)都是老闆,並委託乙方(專業團隊)協助興建」。因此委建合約的重點不在談條件,而是甲方之間如何決議。

  1. 每位甲方都是老闆,當意見不合時,應訂定一個決議辦法。因此,乙方應協助甲方擬定「重建共同協議書」,說明甲方之間的開會方式、決議方式、多數決之定義等……。
  2. 應載明,當乙方執行管理計畫時,都是以「甲方之共同決議」為依歸。
  3. 甲方之共同決議包括:建築如何規劃?如何分配坪數?建材要用多好?選哪間營造廠?等等……。
  4. 乙方是提供專業建議,決定權是在甲方。
  5. 選屋分配方式由甲方自己決定。(依照共同協議書來討論、表決)

看完耕薪建設向大家介紹完委建和合建的區別有沒有更了解了呢?不管你是可以獨立完成都市更新,口袋很深的大富豪;還是要跟建商合作才能完成都市更新,經費有限的平民老百姓,大家都目的都是一樣的!雖然走的路不一樣,但在路的盡頭,都有我們夢想中的家。

(內容參考:都更諮詢工作站


還想了解的更詳細,或是有疑問的地方,歡迎大家來找我們!

+其他都更資訊歡迎參考:

+耕建築粉專:https://www.facebook.com/GreenInLifetw/

+耕建築諮詢專線:0266003688

+本文內容參考:都更的人|SP 委建跟合建台新件經

備註:內容僅提供參考 如有與法令有不符情況仍需以現行法令為準