權利變換合約要點有哪些?跟合建有什麼差別?
權利變換合約有哪些要點?跟協議合建有什麼差別?

權利變換定義是什麼?跟合建有什麼差別?在都市更新中,有一個非常重要的概念,就是權利變換,再分配房屋土地中,是非常重要的原則依據,到底「權利變換」這四個字其中的定義是什麼呢?在都市更新裡常常能聽到這個名詞,那它是扮演著什麼角色呢?在都市更新時我要選這個嗎?會不會吃虧?今天就讓耕薪建設帶大家了解!

本文章撰寫為『耕薪建設』依據當下各方資料、法律條文所整理、解釋,若與現行法規有所出入,盡請見諒,但也歡迎來電詢問最新的都市更新資訊,我們將有專人為您解釋。


ㄧ、權利變換定義?

  1.  係透過公開、公正的方式,處理相關權利人的產權、建物土地分配,以互助合作的方式實施都市更新
  2. 其精神類似立體之市地重劃或法制化的合建
  3. 合建為私契,各戶條件不一;權利變換條件公開一致
  4. 市地重劃分回土地,權利變換則分回土地及房屋

二、權利變換基本原則

  1. 分配:權利變換後之土地及建築物扣除抵付共同負擔後,依各宗土地權利變換前之權利價值比例,分配與原土地所有權人
  2. 公有公用土地優先抵充公共設施
  3. 權利變換範圍內道路、綠地等七項公共設施用地,由原有公有公用土地優先抵充  
  4. 估價:由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之

三、權利變換跟合建有什麼差別?

都市更新中有權利變換和協議合建,其中的差別一張表格讓你馬上了解!

項目權利變換一般合建
必須取得門檻多數同意所有權人全部同意
分配原則更新前權利價值比例分配或自由訂定選配原則依協議內容分配
地上物拆遷補償實施者提出拆遷補償計畫依協議內容給付
保證金不動產開發信託方式
爭議處理更新審議會核覆、行政機關訴願、行政訴訟法院民事訴訟
營利事業所得稅投資總額20%抵減稅額無減免
土地增值稅、契稅負擔第一次轉移時,減徵40%折價抵付共同負擔,免徵無減免
房屋稅、地價稅負擔更新期間免徵,更新後減半徵收兩年更新期間及更新後照價徵收

四、權利變換基本原則概念

       權利變換不需要像合建一樣達到100%權利人同意,那對於那些少部分不同意進行都市更新的人,他們的權利又該如何?我參與都生更新,那更新後的不動產總值該怎麼算呢?

(一)同意權利變換與不同意,會怎麽處理?

  1. 同意參與更新者:願意分配房地者,依更新後應分得權利價值參與分配房地,並依實際分配與應分配價值差額找補價金。 
  2. 不同意參與更新者:依其更新前權利價值領取補償金。

(二)都市更新後不動產總值怎麼算

  1. 更新後不動產總值=更新前權利價值比例分配、不願參與更新之地主補償金+共同負擔
  2. 都市更新權利變換後,價值試算

要想試算出權利變換後的價值,要先了解整個權利變換的流程:

  1.   更新前先進行估價
  2.   計算權利價值比例
  3.   更新後估價與共同負擔的費用
  4.   房地:抵付共同負擔      現金:繳納共同負擔
  5.   更新後價值分配
  6.   差額價金找補

先了解以上流程,我們就能進行試算,從中就能得知其價值,來看看以下的試算:

  1.更新前資產總額:5000萬

     甲的資產總額:500萬

  2.甲的權利價值比例:500/5000=0.1

  3.共同負擔費用:3000萬      更新後資產總額:10,000萬

  4.甲負擔費用: 

     房地抵付:3000×0.1=300萬

     現金負擔:3000×0.1=300萬

  5.甲應分配價值:

     7000萬x0.1=700萬

     10,000×0.1=1000萬

  6.甲實際分配價值800萬補付100萬

     甲實際分配價值800萬補付200萬


都市更新很複雜,讓你光看法條就一頭霧水,望之卻步嗎?權利變換總是看不懂在搞什麼東西?就算看完我們為你整理的文章還是滿肚子疑惑?沒關係、來找耕薪建設,我們擁有豐富的經驗,不管你有任何都市更新的疑難雜症,不怕你問!歡迎來找我們協助您!

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