民辦都更、自辦都更、公辦都更,選哪個最有利
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由於都市更新須耗費較多的成本,且重建方式涉及建築規劃、營造專業技術等,若無建築相關業者的資金及技術,單靠政府機關或一般民眾,都難以順利進行都市更新,便衍生了不同的都更方式。

都更共分為三個種類,「民辦都更」、「自辦都更」、「公辦都更」,主要的差異在於實施者與資金來源,「民辦都更」主要實施者及資金來源皆為建築業者,「自辦都更」實施者為一般民眾,也就是土地及合法建築物所有權人,可委託都更及建築業者協助,便稱為委辦,資金來源需自籌或與銀行借貸,「公辦都更」則由政府機關主導,資金及實施者皆為政府;近年台灣開始逐步放寬實施都市更新之要件及程序簡化,並增加獎勵及誘因,促使民間不動產開發相關業者主動成為實施者及提高民眾自行都更之意願。


一、 民辦都更怎麼辦?(民間建商來幫忙)

一、 民辦都更怎麼辦?
民辦都更怎麼辦?

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民辦都更又可稱為「合建」,依照建管處核發之建築執照、每塊土地所能申請的建設容積皆為固定,與自行辦理都更之差別為資金來源,都更資金由建商主責,土地來源為地主,與建商合建可因建商品牌使房屋價值提升,且對於自辦都更的地主而言,建商可協助包辦房屋重建事宜,屬最便利之都更方式。

(一)  實施者

 實施者為建商, 土地及合法建築物所有權人與建商協議進行合建,都更事宜由建商主責處理。

(二)  引用條例

「都市更新條例」第36條訂定都市更新事業計畫應視其實際情形,表明下列事項:
一、計畫地區範圍。
二、實施者。
三、現況分析。
四、計畫目標。
五、與都市計畫之關係。
六、處理方式及其區段劃分。
七、區內公共設施興修或改善計畫,含配置之設計圖說。
八、整建或維護區段內建築物改建、修建、維護或充實設備之標準及設計圖說。
九、重建區段之土地使用計畫,含建築物配置及設計圖說。
十、都市設計或景觀計畫。
十一、文化資產、都市計畫表明應予保存或有保存價值建築之保存或維護計畫。
十二、實施方式及有關費用分擔。
十三、拆遷安置計畫。
十四、財務計畫。
十五、實施進度。
十六、效益評估。
十七、申請獎勵項目及額度。
十八、權利變換之分配及選配原則。其原所有權人分配之比率可確定者,其分配比率。
十九、公有財產之處理方式及更新後之分配使用原則。
二十、實施風險控管方案。
二十一、維護管理及保固事項。
二十二、相關單位配合辦理事項。
二十三、其他應加表明之事項。

  實施者為都市更新事業機構,其都市更新事業計畫報核當時之資本總額或實收資本額、負責人、營業項目及實績等,應於前項第二款敘明之。都市更新事業計畫以重建方式處理者,第一項第二十款實施風險控管方案依下列方式之一辦理:
一、不動產開發信託。
二、資金信託。
三、續建機制。
四、同業連帶擔保。
五、商業團體辦理連帶保證協定。
六、其他經主管機關同意或審議通過之方式。

「都市更新條例」第44條訂定:以協議合建方式實施都市更新事業,未能依43條第1項取得全體土地及合法建築物所有權人同意者,得經更新單元範圍內私有土地總面積及私有合法建築物總樓地板面積均超過五分之四之同意,就達成合建協議部分,以協議合建方式實施之。對於不願參與協議合建之土地及合法建築物,以權利變換方式實施之。前項參與權利變換者,實施者應保障其權利變換後之權利價值不得低於都市更新相關法規之規定。

(三)  白話文解釋

不論合建亦或建商主導之都更,應視實際都更擬訂計畫,向土地及合法建築物所有權人說明計畫實施範圍、計畫目標、配置設計圖、財務計畫,以及說明建商資本總額或實收資本額、負責人等營業細項;若為合建另須經更新範圍內土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過五分之四同意,才算達成合建協議部分,不願參與協議合建者,建商應以權利變換方式實施。且實施者(建商)應保障土地及合法建築物所有權人之權利變換後的權利價值不可低於都市更新相關法規。

(四)房地分配:房屋的價值=坪數*單價坪數大

土地及合法建築物所有權人與建商進行合建協議,分配都更後雙方可接受之土地權利和資金,若不願參與協議合建之土地及合法建築物所有權人,建商須以權利變換方式,按其更新前權利價值及提供資金比例,分配更新後建築物及其土地的應有部分或權利金。

與建商合建民辦都更,坪數所得或許比不上自辦時拿坪數,但若配合之建商品牌價值高,可藉此提升房屋坪數單價,都更後所獲得之效益遠遠提升。


二、自辦都更怎麼辦?(由民間主導)

二、自辦都更怎麼辦?(由民間主導)
二、自辦都更怎麼辦?

  自辦都更又分為「自辦」及「委辦」兩種,「自辦」是由土地及合法建築物所有權人自組都市更新會,政府立案許可後即成為合法之法人組織;

也可選擇不組織更新會,委託都更公司或建設公司當作代理實施者,就稱為「委辦」,因土地所有權人眾多,統一交由都市更新相關機構代理地主的角色,而都更資金來源由土地及合法建築物所有權人自籌,僅實施者的名義不同。

(一)實施者

實施者為土地及合法建築物所有權人自行組織之更新團體,或其一定比例土地及合法建築物所有權人所委託之都市更新事業機構(重建以「股份有限公司」為限),但都市更新事業係以整建或維護方式處理者,不在此限。

(二)引用條例

「都市更新條例」第22條訂定:經劃定應實施更新之地區,其土地及合法建築物所有權人得就主管機關劃定之更新單元,或依所定更新單元劃定基準自行劃定更新單元,舉辦公聽會,擬具事業概要,連同公聽會紀錄,申請當地直轄市、縣(市)主管機關核准,自行組織更新團體實施該地區之都市更新事業,或委託都市更新事業機構為實施者實施之。

前項之申請,應經該更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過十分之一,並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過十分之一之同意;其同意比例已達第37條規定者,得免擬具都市更新事業概要,並依第27條及第32條規定,逕行擬具都市更新事業計畫辦理。

「都市更新條例」第23條訂定:「未經劃定應實施更新之地區, 有第6條第1款至第3款或第6款情形之一者,土地及合法建築物所有權人得按主管機關所定更新單元劃定基準,自行劃定更新單元,依前條規定,申請實施都市更新事業。」前項主管機關訂定更新單元劃定基準,應依第六條第一款至第三款及第六款之意旨,明訂建築物及地區環境狀況之具體認定方式。

(四)白話文解釋

合乎政府公告都更標準及範圍內,且有意願自辦都更者,需舉辦公聽會、擬具事業概要,連同公聽會紀錄,申請當地政府主管機關核准後,可自行組織更新團體實施區域都更事業,亦可委託都市更新相關機構為實施者代理執行。

但須該都更範圍內土地及合法建築物所有權人均超過十分之一,以及所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過十分之一之同意,方可開始實施。

若非政府劃分都更區域內,但符合「都市更新條例」第6條第1款至第3款或第6款情形之一者,包含建築物年久失修、建築物排列不良或道路彎曲狹小,有妨害公共安全之虞,或建築物未符合都市應有之機能,具有歷史、文化、藝術、紀念價值,須辦理保存維護等規定,土地及合法建築物所有權人可按條例所定都更基準,自行劃定都更區域,明訂建築物及地區環境狀況具體認定方式,提出實施都市更新事業之申請。

(五)房地分配

「自辦都更」為土地及合法建築物所有權人自行辦理,可實拿的坪數較多,雖無建商協助,一般民眾需自行處理都更程序,恐較為繁雜,但也因此無建商可獲利之空間,只需將房屋部分提撥出售,便可回收建築成本,且較能做多元運用,因此各有利弊。

(五)成立都市更新會

都市更新會之設立,應由土地及合法建築物所有權人過半數或七人以上發起籌組,並由發起人檢具申請書及相關規定文件,向直轄市、縣(市)主管機關申請核准;發起人應自核准籌組之日起六個月內召開成立大會,並通知直轄市、縣( 市)主管機關派員列席。且須於成立大會後三十日內檢具章程、會員與理事、監事名冊、 圖記印模及成立大會紀錄,報請直轄市、縣(市)主管機關核准立案,並發給立案證書。


三、公辦都更怎麼辦?

公辦都更怎麼辦?
三、公辦都更怎麼辦?

  「公辦都更」是最廣為人知的都更方式,實施者為中央或直轄市、縣市主管機關本身,在公辦之都市更新事業中,政府考量都更所耗資金龐大,且建築為專業技術,須交由相關建設機構以利執行都更事業,故除政府單位外,受其委託之都更機構可成為實施者,或不動產開發相關業者得透過公開評選程序,進行都更實施作業,即屬公辦都更。

(一)  實施者

實施者為中央或直轄市、縣(市)主管機關本身,或受其委託之都市更新事業機構,或經其同意之其他機關(構)。

(二)  引用條例

「都市更新條例」第11條訂定:各級主管機關得成立都市更新推動小組,督導、推動都市更新政策及協調政府主導都市更新業務。

「都市更新條例」第12條訂定:經劃定或變更應實施更新之地區,除本條例另有規定外,直轄市、縣(市)主管機關得採下列方式之一,免擬具事業概要,並依第三十二條規定,實施都市更新事業:
一、自行實施或經公開評選委託都市更新事業機構為實施者實施。
二、同意其他機關(構)自行實施或經公開評選委託都市更新事業機構為實施者實施。

依第七條第一項規定劃定或變更之更新地區,得由直轄市、縣(市)主管機關合併數相鄰或不相鄰之更新單元後,依前項規定方式實施都市更新事業。依第七條第二項或第八條規定由中央主管機關劃定或變更之更新地區,其都市更新事業之實施,中央主管機關得準用前二項規定辦理。

(三)白話文解釋

各地方政府可成立都市更新推動小組,執行都更計畫、督導協調之功能,可自行實施也可藉由公開評選之方式,委託都更相關機構或建商為實施者,進行都更作業。

(四)房地分配

更新後的房屋位置與樓層,以原址進行分配,但因房屋重新設計與先前不同,若同位置有二人以上申請,需先以協調方式,協議不成時則公開抽籤,房屋的分配需以合法產權持有劃分,頂樓加蓋或是違建,不可列入未來房屋分配計算中。

(五)案例

引用自台北市都更處

此案例為台北市蘭州斯文里公辦都更案,蘭州國宅及斯文里整宅於1960年代興建,多年來都更傳聞不間斷,但因產權整合複雜,加上屬航高限制區,建商參與都更意願普遍不高,後由市府擔任建商及實施者的角色自行辦理都更,蘭州斯文里整宅因年久失修,且屋齡已高達50年,整體設施老舊且無消防灑水系統,有公共及整體結構危險之虞,因此,此處租金、房價偏低,許多住戶為低收或中低收入戶。

進行都更後,市府將每期分回的100戶部分運用為公共住宅,可安置弱勢家庭,至於難以負擔找補費用或年長的住戶,市府可用成本價讓住戶分期貸款減輕負擔,或將房子賣給市府、市府提供終身居住,形同用「以房養老」的方式讓住戶能住在原地。租戶部分則可安置於公共住宅,且依北市府規定,住戶即使住在公共住宅、也可請領租金補貼。完成都更後,除可妥善安置此處住民外,也一併提升居住環境品質,達到現代化設備與建築機能之標準;另房屋更新後依照訂定之產權選配原則,每位土地及合法建築物所有權人可拿到原先應有坪數,且不須負擔公設,此案權值選配以戶為單位,若所有權人所選坪數小於原先坪數,則可受領差額找補。


四、民辦都更、自辦都更、公辦都更,選哪個最有利?

四、民辦都更、自辦都更、公辦都更,選哪個最有利?
四、民辦都更、自辦都更、公辦都更

(一)從坪數來評估

都更可興建土地及坪數皆為固定的,若為「自辦都更」因無建商的介入,土地及合法建築物所有權人可實拿坪數較多;若為「民辦都更」因由建商主責,需考量其建築成本及利潤,建商便需與土地及合法建築物所有權人協議坪數分配。

(二)從價值來評估

若從價值角度來看,「民辦都更」可能因建商品牌及形象加持,房屋賣出價格自然隨之提升,即便所分配之坪數較小,但可因單價提高,使總價值收益增加;另外,「公辦都更」因實施者為政府,房屋更新會更加重視公共環境及公共設施,且房屋可因政府政策擬定,如都更後提供社會住宅或社會福利相關建設連結等,間接提升房屋附加價值。

(三)從方便性評估

「民辦都更」便是與建商合建,好處是可由建商主責代替土地及合法建築物所有權人處理所有問題,通常自辦都更無法順利進行,原因經常為土地及合法建築物所有權人眾多,無法順利整合,都更之路多受阻撓,由建商介入協助,可排除繁雜程序及瑣事,也無須自組更新會,且資金部分也不需自籌,就方便性而言,實屬「民辦都更」與建商合建最為便利。

文章參考來源:伯特利都更專家


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