【本文章撰寫為『耕薪建設』依據當下各方資料、法律條文所整理、解釋,若與現行法規有所出入,盡請見諒,但也歡迎來電詢問最新的都市更新資訊,我們將有專人為您說明】

海砂屋重建 丨法規、流程 、都更條例、容積獎勵說明
海砂屋重建 丨法規、流程 、都更條例、容積獎勵說明

在民國70年代因營造業迅速發展,河川中的砂石被過度開採,導致原料不足,許多不肖業者轉為盜採海砂摻入建築混凝土當中,且當時政府並未訂定相關的法律規範,導致海砂屋的數量在短期間急速攀升。

海砂屋使用年限較一般的房子短,因而隨著時間,海砂屋憂患開始曝光,時常登上新聞媒體,促使民眾與政府逐漸重視海砂屋的安全性,進而加以修法、重建。


海砂屋是什麼?

海砂屋顧名思義,就是使用海邊的海砂作為原料建築而成,海砂屋原名為「高氯離子含量的混凝土建築物」,因海砂當中含有氯離子,會使鋼筋加速腐蝕,造成混凝土剝落,初期,牆面容易出現壁癌,後期隨著鋼筋混凝土的損壞,將嚴重影響整體建築結構,所以海砂屋壽命僅有短短約6-10年,比一般正常用河沙製的混凝土房子,少了將近3-40年的時間。

海砂屋新聞案例

此案例是全台首例海砂屋曝光之案件,在1994年4月22日,地點位於台北市士林的「福林家園」,因當時地下室的鋼筋混凝土剝落,牆壁處處都是裂縫,經鑑定後確定為『海砂屋』,從本案例後開始,台灣各處陸續爆發了一連串的海砂屋事件,引發政府與台灣民眾對於居住安全的關注。

新聞出處:引用自yahoo奇摩新聞


海砂屋不拆除會造成哪些危害

會造成海砂屋的居住安全問題,其實是因為海砂中的高含量氯離子,進而影響建築結構,若經妥善處理,符合建築標準,並做好防蝕措施,其實海砂是不會構成建築威脅的,但若沒有妥善處理的海砂屋會產生哪些危害呢?讓我們一起來看看。

海砂屋所衍生的安全問題

海砂屋本身建築架構脆弱,將可能產生以下問題,導致居住安全出現疑慮。

  1. 壁癌、漏水
  2. 鋼筋腐蝕、外露
  3. 混凝土中性化,支撐強度降低
  4. 混凝土塊剝落、牆壁出現裂縫
  5. 遇天災地震、淹水等,建築結構無法因應。

海砂屋所衍生的社會議題

海砂屋受災戶通常要搬離原住所,尋找新住處,本來就是一大經濟壓力與難度,可以搬離的早已為人生安全著想搬離,留下的大多都是「經濟弱勢族群」,海砂屋靠著補補修修勉強住著,除了會衍生出社區安全的問題以外,居住於此的民眾,生命財產更是時刻遭受威脅。

新聞引自於:鏡週刊


海砂屋重建 丨法規、流程 、都更條例、容積獎勵說明
海砂屋重建 丨法規、流程 、都更條例、容積獎勵說明

海砂屋重建需要符合哪些條件?

基於結構安全考量,海砂屋只要經鑑定屬「高氯離子建築物」者,或被判定有「結構安全疑慮」者,就可申請重建、整建相關補助,每戶最高可補助20萬及享有30%容積獎勵。

海砂屋鑑定

新北市政府從109年8月5日起公告,有鑒於921大地震之建築安全,故推出「新北挺安全方案」,海砂屋鑑定完全免費,但有以下兩點其一需符合,才能在鑑定後提出海砂屋重建申請。

1.   經過市府房屋健檢結果為應「立即辦理結構修復的建物」。

2.   經結構安全性能初步評估結果為R>45,並經整合1/2以上房屋所有權人同意的管委會、管理負責人或已核准立案之更新會,即可向市府申請辦理。

海砂屋重建適用法條

1.   根據建築法第81條,若被判定「傾頹或朽壞而有危害公共安全之建築物」,主管機關就可通知房屋所有權人或占有人停止使用,限期命所有人拆除;逾期未拆者,就可強制拆除。

2.   根據都更法第57條,權利變換範圍內應行拆除或遷移之土地改良物,由實施者依主管機關公告之權利變換計畫通知其所有權人、管理人或使用人,限期三十日內自行拆除或遷移;屆期不拆除或遷移者,依下列順序辦理:一、由實施者予以代為之。二、由實施者請求當地直轄市、縣(市)主管機關代為之。

3.   台北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例,針對84年6月30日前申報施工勘驗之建物辦理海砂屋的實施鑑定、補強防蝕、拆除重建及補助等相關事宜。

自治條例訂第七條,經鑑定須拆除重建之建築物,主管機關應依照建築法規定通知所有權人停止使用,並限期命所有權人拆除。逾期未停止使用者,得處建築物所有權人新臺幣五千元以上六萬元以下罰鍰,必要時得按月處罰。逾期未拆除者,得強制拆除,拆除費用由所有權人負擔。

海砂屋重建容積獎勵

都市更新條例於110年提高海砂屋重建之容積獎勵,最高可達原容積1.3倍,大幅增加誘因,有望加速政策推動,且若以北市申請都更者,可適用台北市海砂屋自治條例,另再予以獎勵,原容積可再+30% ,但需5年內申請重建,否則額外獎勵容積會每年以5%遞減。


海砂屋重建 丨法規、流程 、都更條例、容積獎勵說明
海砂屋重建 丨法規、流程 、都更條例、容積獎勵說明

海砂屋重建申請流程

  1. 向各縣市政府受理都更條例之業務窗口提出申請。
  2. 經開業建築師評估鑑定建築狀況。
  3. 取得建築物所有權人 1/2 以上之同意並出具同意暨委任書。或公寓大廈區分所有權人會議決議通過之會議紀錄。
  4. 主責單位進行資格審查。
  5. 提出建照及拆照申請,核發完成,即可進行施工。
  6. 重建完成,核發使用執照。

都市更新條例修法2021

這次修法並無改變都更程序,只是針對海砂屋和耐震不足明顯危害公共危害的建築,可在已取得住戶多數共識後,免除最後拆除前的私調和公調協調程序,同時提高容積獎勵誘因,最高可達原容積1.3倍,使民眾的居住權和兩公約權益都有被保障。

耕薪建設/耕建築

 【備註:本文章內容僅提供參考,如有與法令有不符情況仍需以現行法令為準】


更多都市更新相關資訊:

危老條例懶人包QA

都更建商相關: