為甚麼老公寓不適合都更?都更定義、危老定義和都更條例解釋
為甚麼老公寓不適合都更?都更定義、危老定義和都更條例解釋

走在台灣街頭,是不是常常看到很多老舊建築物,明明是一個已開發國家,為什麼在大城市裡還看得到一些破舊的房屋,而且還不在少數?

近年來政府大力推動都市新計畫,除了是為了照顧民眾的居住安全外,也想透過都市更新計畫,讓城市的容貌升級!讓城市跟得上時代的進步,大家不僅可以住得更安全,還可以享受都市更新完帶來的城市繁榮!

本文章撰寫為『耕薪建設』依據當下各方資料、法律條文所整理、解釋,若與現行法規有所出入,盡請見諒,但也歡迎來電詢問最新的都市更新資訊,我們將有專人為您解釋。


一、什麼是都更?

(一)法源依據

政府為促進都市土地有計畫的再開發利用,復甦都市機能,改善居住環境與都市景觀,提升公共利益,特制定「都市更新條例」;本條例將依都市之發展狀況、居民意願、原有社會、經濟關係、人文特色及整體景觀等,進行全面調查及評估,並視實際情況劃定更新地區、訂定或變更都市更新計畫。

隨著台灣的經濟起飛,早期所興建的建築物,有部分早已跟不上時代的腳步,不僅危害市容,有些甚至出現了安全的疑慮,因此「都市更新」誕生了!政府為了人民居住的安全考量,因此規劃出一系列的政策,希望人民住得安全以外,還能提升市容!

(二)面積條件、環境條件

申辦資格

  • 位於都市計畫區域內
  • 符合地方政府更新單元劃定標準
  • 30年以上合法建築物之重建,或20年以上合法建築物之整建、維護

房子要進行都市更新的重建前,須為劃入「都市更新地區」或「都市更新單位」,若要查詢自家住宅,是否已經劃入更新地區或單位,可至都市更新處的「都市更新入口網」查詢。

如有意參與都更,只要符合以下條件,也可提出申請都更劃定:

都更面積條件(都市更新單元劃定基准,須符合下列之一):

  • 為完整之計畫街廓者
  • 街廓内面積在二千平方公尺以上者
  • 街廓内鄰接二條以上之計畫道路面積大於該街廓1/4,且1,000平方公尺以上者
  • 街廓内相鄰土地業已建築完成,其面積在1,000平方公尺以上,卻無法合併更新,且無礙建築設計及市容觀瞻,並為一次更新完成者。但若其面積在500平方公尺以上,需敘明理由,經審議委員會審議通過者。
  • 跨街廓更新單元之劃設,其中應至少有一街廓符合第一款至第四款規定之一,並採整體開發,且不影響各街廓内相鄰土地之開發者。

PS.「街廓」的定義為都市計畫範圍內,四周被都市計畫道路圍成之土地,以基地四周面臨計畫道路為原則,如因基地鄰接永久性空地、公園、廣場、堤防、河川等,其鄰接部分邊界得視為街廓邊界。都更土地以街廓為單元。

環境條件(14項指標中,需符合其中3項):

  • 土磚、木、磚及石造建築物,或是20年以上加強磚造及鋼鐵造、30年以上鋼筋混凝土及預鑄混凝土造、40年以上鋼骨混凝土建築,以上建築物合計面積,達總面積1/2以上。
  • 耐震設計標準不符內政部78年5月5日修正之規定。
  • 距離捷運站200公尺以内。
  • 四層以上合法建物棟數,達更新單元1/3以上,無電梯且法定停車位數低於戶數者。
  • 平均每戶居住樓地板面積,低於北市每戶居住樓地板面積平均水準1/2以下。
  • 建築物地面層土地使用現況,不符現行都市計畫分區使用樓地板面積,達1/2以上。
  • 公寓沒有化糞池或沖洗式廁所排水,生活雜排水均未經處理而直接排放者,達1/2以上。
  • 現有巷道狹小,寬度小於6公尺,長度佔現有巷道總長1/2以上。。
  • 房子基礎下陷、樑柱牆壁腐蝕破損、變形,達1/2以上,有公共安全危險者。
  • 穿越更新單元內,且未供公共通行計畫道路面積比例,達1/2以上者。
  • 非防火建築物。
  • 附近有内政部、市政府指定的古蹟、歷史建築、都市計畫劃定保存區。
  • 附近打算都更的面積達3,000平方公尺。
  • 建蔽率大於法定建蔽率,且容積率低於法定容積率的一半。

二、老公寓適合都更嗎

先定義老公寓

到底怎樣才算老屋?對於老屋的屋齡有著各式各樣的定義,有的人覺得30年以上的老公寓就算老屋,但也有人認為百年三合院才算是老屋。

從法律條文方面來看,《都市危險及老舊建築物加速重建條例》第三條提到屋齡超過30年是適用該條例的條件之一,而《文化資產保存法》第十五條,則提到公有建築物屋齡超過50年,於處分前要進行文化資產價值評估。然而,文化部近年推動「私有老建築再生計畫」,則以民國60年以前的老建築為門檻,換算屋齡約為48年以上。也就是說,政府的各項規範及補助,目前對於「老屋」的身份認定,沒有統一的屋齡標準。

其實有些房屋未達政府都市更新的標準,但卻有安全疑慮!政府提出的都市新計畫往往都是大面積的範圍,相對的,所居住的居民就多,因此在意見整合時,常常容易出現意見整合不易,造成都市更新計畫無法進行。又或者是居民對於老房子有著濃厚的情感,不捨得對它進行改建,寧可要舊的也不要新的。那麼就只能繼續居住嗎?其實對於這類的房子,住起來可能危害民眾生命財產安全的房屋,政府還有其他的辦法!

三、老公寓不都更,還能怎麼辦?

老公寓不適合都更沒關係,還有危老這個選項!

(一)危老的法源依據

危老重建條例

《都市危險及老舊建築物加速重建條例》簡稱《危老條例》,與都更計畫不同的是「速度及效率」,危老條例之申請流程較為簡單快速,並享有條例中的多元獎勵,包含容積獎勵、減免賦稅等優惠。

(二)危老的法定條件

申辦資格

  • 位於都市計畫地區之建築物。
  • 非歷史建築,不具文化歷史紀念藝術價值須保存。
  • 危險或老舊的合法建築

合法建築代表需領有使用執照、營造執照或是擁有合法房屋證明,若是違建則不適用危老條例。

(1)危險房屋判定

經建築主管機關依法通知期限拆除、逕予強制拆除之海砂屋、震損屋 .經結構安全性能評估結果未達最低等級者

 (2)老屋判定

屋齡30年以上,無電梯,耐震能評估未達一定標準者,或屋齡30年以上,有電梯,經耐震能力評估未達一定標準,且詳細評估判定改善不具效益者。

其實老屋只要不是具保存意義的歷史建築,也符合危險需強制拆除定義的房屋,或者是屋齡超過 30 年以上,耐震評估未達標準,且無電梯,或有電梯但結構詳評後改善不具效益者,都可以進行危老改建,很多的老式公寓也都符合申請資格,比起都市更新的複雜條件限制,老公寓進行危老也是不錯的選擇!


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