老屋重建、重建房屋、房屋分配比例
老屋重建,重建房屋,該找誰?如何分配房屋?

重建房屋當然是一件很美好的事情,但也會遇到諸多困難;過程中會有很多的問題需要去解決,可能讓你想放棄,當你因為不熟悉辦理流程,也不懂得法規的限制,感到十分無助時怎麼辦呢?其實政府設有都更推動師來協助民眾,當然也可以來找耕建築,讓我們陪你走上都市更新這條路。

本文章撰寫為『耕薪建設』依據當下各方資料、法律條文所整理、解釋,若與現行法規有所出入,盡請見諒,但也歡迎來電詢問最新的都市更新資訊,我們將有專人為您解釋。


老屋重建該找誰?

面對陌生的申請流程,還有很多要遵守的法條,可能還沒正式開始動工,就讓你一個頭兩個大了!有什麼簡單快速的祕訣?從規畫設計、寫重建計畫書到銀行貸款,申請程序有好多的眉眉角角,怎樣才能少走冤枉路?

重建找建商

  1. 地主資金不足,與建商合建,完工後需分坪數給建商抵價。
  2. 協議合建、建商都更、公辦都更,都屬於這類型。
  3. 地主會覺得建商分走太多不划算。
  4. 各大建商都有投身重建,地段越好,建商興趣就越高。

重建找顧問(委託經建公司)

  1. 地主必需資金充裕,只是委託興建,完工後地主可以拿回全部坪數。
  2. 自地自建、委建、自辦都更,都屬於這類型。
  3. 地主需要出全部的資金,可能要背負貸款。
  4. 少數建商才有在經營這塊,需找建築經理公司,會收取服務費。

重建自己來

  1. 整合過程不易,需達五成以上住戶同意後,才可申請房屋耐震初評,評估是否符合申請危老重建的標準。
  2. 確認執行面積,並且需要取得100%地主及建築物所有權人同意,著手準備「重建計畫書」。
  3. 重建計畫書內容十分複雜,被退件機率高,委託專業建築師較佳。
  4. 政府都發局核准重建計畫書後,如果自籌款不足需申請貸款。

常見重建問題:

  1. 居民覺得建商分太多:
    重建過程不是單純地主出地建商蓋,馬上就能蓋好!地主會想參與重建,一是為了安全起見,二是房屋能增值,如果有更多利益那就更好了,對吧?但是要領取政府的各項獎勵,並不是那麼容易,要申請的流程可多著呢!要符合所定立的細則,才有資格或取更多的容積獎勵。
    還有從一開始就需要準備給政府的重建計畫書來說,裡面的內容十分複雜,還牽涉到未來房屋可興建的面積與格局規畫,需要透過建築師的專業知識,以及建商多年來累積下的經驗,才能順利申請。
  2. 居民要出錢貸款:
    參加危老重建計畫勢必要出點錢,地主常常因為資金不足,或者不想要背負貸款,而選擇放棄重建。而政府為了鼓勵大家進行都市更新,因而祭出許多有利的辦法,也了解到民眾不想進行計畫可能是因為哪些原因。「資金」就是其中很重要的原因,為落實推動都市更新,導引民間投資更新重建市場,帶動營建關聯產業,提振經濟景氣,提供了都市更新事業優惠貸款,減輕民眾的負擔。

重建計畫書:重建計畫範圍、土地使用分區、合法建築物的證明文件、原使用執照存根及相關圖說、原建築容積及原建蔽率認定的證明文件、建築師簽證符合規定的建築物配置及設計圖說、申請容積獎勵項目及額度核算表、其他經都發局規定應表明事項等。

重建分配比例常見問題
重建分配比例常見問題

其實,找建商一起合建的好處,就是能幫你省去很多要親自跑的必要流程,不用自己勞心勞力操辦,建商會處理到好。而常常建商合建無法順利進行,很大的原因都是地主覺得建商分到的坪數太多了,壓縮了自己的利益,而不願繼續執行計畫。然而,這些問題都是有商討空間的,雙方透過協商,都有機會達到彼此都滿意的程度。

可以參考:內政部營建署都市更新事業優惠貸款要點


重建房屋分配

都更同意書(權利變換合建契約(協議合建
一張合約書政府幫你談分的回坪數無法保證結果契約書很多頁內容複雜,有很多細節需注意 建議可以找專家確認
需注意的細節政府無法事先保證坪數簽訂後無法反悔需注意的細節合約怕有隱藏條款各自談條件,不透明
約兩成的人選擇簽訂約八成的人選擇簽訂
重建房屋分配

如果以上兩種都不滿意,可以嘗試「公開式契約」,居民自行訂定規則,談妥選屋規則後,達到100%居民同意後,再找建商進場。

  • 權利變換:估價者權力過大,屋主常常不服氣,覺得不公平。
  • 協議合建:隱藏條款需格外注意。屬於私人契約不透明,都想拖到最後再簽,耗時久。
  • 公開式契約:居民要自行調解,必須達到100%同意,實在不容易。

房屋分配比例應有多少

房屋分配比例到底怎麼算,這是每位地主最關心的問題,帶你來了解!分得的坪數較少就是吃虧嗎?重建所投入的成本不算低,從房屋的規劃、建材、銷售…等都是成本。用的越好,相對成本也較高,分回的比例就會下降,合況還有路段價值需要參考,因此每個建案都不盡相同,難以有固定的比例。

一、地主分配比例

地主分配比例之多寡,關係到房價、容積率、建材品質、租金補貼金額、選屋規則細節等……,很難計算出固定的比例,但可以依據新成屋房價與分配比例的趨勢來估算。

例如:
§  房價100萬時,地主比例大約70%
§  房價70萬時,地主比例大約60%
§  房價50萬時,地主比例大約50%
§  房價35萬時,地主比例大約40%

新成屋房價每坪成本地主分回比例
30萬14.6~16.734%~43%
40萬15.4~17.747%~54%
50萬16.9~19.453%~59%
60萬18.7~21.557%~62%
70萬20.0~23.060%~65%
80萬20.8~23.963%~68%
90萬21.5~24.766%~70%
100萬22.1~25.468%~72%
110萬22.6~26.070%~74%
120萬23.1~26.672%~76%
130萬23.6~27.273%~77%
重建分配比例

每坪成本:包含營建、設計、整合、行政、租金補貼、稅務、代銷、利潤…等


二、地主比例如何算出的?

根據房價、成本,所綜合評估出來的,參考基地大小、容積率、地下室車位數、車位售價等,計算比例。

  1. 算出總量
    土地面積*平均容積率*獎勵倍數*允建銷坪倍數*地主比例=所有地主可分回(含公設)
  2. 算出自己的部分:
    您持有的土地面積*平均容積率*獎勵倍數*允建銷坪倍數*地主比例=您可分回(含公設)

當條件改變,試算結果也會不同,數字是死的,商談是活的!覺得分得比例不符合理想,記得可以與建商討論,也可以了解一下建商所使用的建材、設備、設計…等,用得夠好,成本相對也會提高,記得品質才是最重要的!

看完我們為您整理的資料,相信您對於重建的過程又更了解了吧?靠自己不是不行,但其中有好多的流程都需要依賴專業,可能到頭來是一場空,不如讓專業的來吧!生病找醫生,蓋房子找建商!重建找建商會節省很多麻煩,重建的繁複手續都交給建商處理,自己不必費時費力。耕薪建設能為您做最好的打算!


其他都更或老屋重建相關資訊歡迎參考:

耕建築粉專:https://www.facebook.com/GreenInLifetw/
歡迎來電諮詢,耕建築諮詢專線:02 6600 3688

內容引用至:都更諮詢工作站

備註:內容僅提供參考 如有與法令有不符情況仍需以現行法令為準