junho rAi19Qewzco unsplash
都市更新懶人包,10分鐘搞懂都更!

都市更新,公私合作,耕薪與您共同創造雙贏!

我們的寶島「台灣」在不同時代背景及文化的薰陶下,擁有多風貌的建築設施,隨著經濟發展提升,都市化的腳步也逐漸加快,於1950年代至今,台灣的都市化速度,遠超越美國及其他亞洲國家,但在都市化如此快速的背後,進一步影響的是都市建設效率及生活品質。

隨著時代變遷,使都市早期發展的建築設施,已開始老舊不符現今需求,為改善民眾居住環境品質、維護公共安全,政府積極推動都市土地發展計畫,延續都市生命力,透過政府與民間團體合作,專家審議、民眾參與等方式,在兼顧社會、經濟、環境等層面下,加速都市再次發展,也區分為「公辦」、「民辦」及「自辦」三種都更方法。


一、都市更新條例

政府為促進都市土地有計畫的再開發利用,復甦都市機能,改善居住環境與都市景觀,提升公共利益,特制定「都市更新條例」;本條例將依都市之發展狀況、居民意願、原有社會、經濟關係、人文特色及整體景觀等,進行全面調查及評估,並視實際情況劃定更新地區、訂定或變更都市更新計畫。(文章內容參考:台北市都市更新處

大眾只知道公辦都更,但是您知道其實都更也可以民辦都更及自辦都更嗎

何謂公辦都更

實施者為中央或直轄市、縣(市)主管機關,或受其委託、經其同意的都更事業機構,即屬公辦都更。在公辦都更中,不動產開發相關業者可透過公開評選程序,通過者即可受主管機關之委託而成為實施者。

何謂民辦都更

由一定比例土地及合法建築物所有權人委託都更事業機構,即屬民辦都更

何謂自辦都更?

實施者為土地及合法建築物所有權人自行組織的都更團體,即屬自辦都更

以上圖表資料來源:華南銀行

都市更新申辦資格

🏙 位於都市計畫區域內
🏙 符合地方政府更新單元劃定標準
🏙 30年以上合法建築物之重建,或20年以上合法建築物之整建、維護

房子要進行都市更新的重建前,須為劃入「都市更新地區」或「都市更新單位」,若要查詢自家住宅,是否已經劃入更新地區或單位,可至「都市更新入口網」網站查詢。

如有意參與都更,只要符合以下條件,也可提出申請都更劃定:

(一)都更面積條件劃定-都市更新單元劃定基準,須符合下列之一

🏙 為完整之計畫街廓者。
🏙 街廓内面積在二千平方公尺以上者。
🏙 街廓内鄰接二條以上之計畫道路面積大於該街廓四分之一,且在一千平方公尺以上者。
🏙 街廓内相鄰土地業已建築完成,其面積在一千平方公尺以上,卻無法合併更新,且無礙建築設計及市容觀瞻,並為一次更新完成者。但若其面積在五百平方公尺以上,需敘明理由,經審議委員會審議通過者。
🏙 跨街廓更新單元之劃設,其中應至少有一街廓符合第一款至第四款規定之一,並採整體開發,且不影響各街廓内相鄰土地之開發者。

小叮嚀:「街廓」的定義為都市計畫範圍內,四周被都市計畫道路圍成之土地,以基地四周面臨計畫道路為原則,如因基地鄰接永久性空地、公園、廣場、堤防、河川等,其鄰接部分邊界得視為街廓邊界。都更土地以街廓為單元。

(二)環境條件-14項指標中須符合至少3項

🏙 土磚、木、磚及石造建築物,或是20年以上加強磚造及鋼鐵造、30年以上鋼筋混凝土及預鑄混凝土造、40年以上鋼骨混凝土建築,以上建築物合計面積,達總面積二分之一以上。
🏙 耐震設計標準不符內政部78年5月5日修正之規定。
🏙 距離捷運站200公尺以内。
🏙 4層以上合法建物棟數,達更新單元三分之一以上,無電梯且法定停車位數低於戶數者。
🏙 平均每戶居住樓地板面積低於北市每戶居住樓地板面積平均水準二分之一以下。
🏙 建築物地面層土地使用現況不符現行都市計畫分區使用樓地板面積達二分之一以上。
🏙 公寓沒有化糞池或沖洗式廁所排水,生活雜排水均未經處理而直接排放者,達二分之一以上。
🏙現有巷道狹小,寬度小於6公尺,長度佔現有巷道總長二分之一以上。
🏙 房子基礎下陷、樑柱牆壁腐蝕破損、變形達二分之一以上,有公共安全危險。
🏙 穿越更新單元內,且未供公共通行計畫道路面積比例,達二分之一以上。
🏙 非防火建築物。
🏙 附近有内政部、市政府指定的古蹟、歷史建築、都市計畫劃定保存區。
🏙 附近打算都更的面積達3,000平方公尺。
🏙 建蔽率大於法定建蔽率,且容積率低於法定容積率的一半。


二、都市更新流程

x12Dv5RCBk3PGg39gvhd Qs7PSi pOCPEXel Z85CgzMZV1eSX0YeY94IZ0La  s8QWetw9pTTOJnj67ULhMOoYPWHPkdy81BDyU3bDnX8CU9CQn51 GJFFA1  SHnR4F6R UAwG

以上圖表資料來源:華南銀行

若欲自行都更,卻非政府「都市更新單元」的劃定範圍內,務必先確定是否符合都更條件,確認符合後,可和鄰近土地及合法建物的所有權人合組更新單位,並簽訂都更委託書、提供都更事業概要同意書,並擬定房屋重建的「都市更新事業計畫」,申請審查通過後,採可開始執行政府通過的「都市更新事業計畫」,共分為三階段。

自辦、民辦都更申辦流程

  1. 確認符合為政府「都市更新單元」劃定範圍內
  2. 召開第一次都更公聽會:
    舉辦公聽會擬其事業概要、檢具公聽會記錄及事業概要向政府申請核准。
  3. 都市更新事業概要申請:
    更新單元範圍内私有土地及私有合法建築物所有權人均超過1/10,並且其所有私有土地總面積及私有合法建築物總樓地板面積均超過1/10之同意。
  4. 自行籌組都市更新會或委託都更事業機構協助:
    自籌都更會發起人數需為土地及合法建物所有權人超過七人以上,並應定為「都市更新會」
  5. 召開第二次都更公聽會
  6. 都市更新事業計畫:
    實施者擬定或都市更新事業計畫報核時,應達下列同意比例門檻
    - 依第10規定申請獲准實施都市更新事業者,應經更新單元範围內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過3/5,並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過2/3之同意。
    - 依第11條規定申請獲准實施都市更新事業者,應經更新單元範圍内私有土地及私有合法建築物所有權人均超過2/3,並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過3/4之同意。
  7. 權利變換計畫
  8. 都市更新審議委員會審核
  9. 申請建照(約3個月)
  10. 都市更新事業實施
  11. 分配、接管、移轉
  12. 更新事業完成及備查

三、都市更新獎勵

都更與危老重建的獎勵有何分別呢?

「都更條例」與「危老條例」雖有些雷同,但都更條例在獎勵部分並無申請時程限制,且可申請與危老條例不同之多元獎勵,賦稅部分除原有的地價稅、房屋稅等減免外,另有土地增值稅及契稅之減徵獎勵。

都更容積獎勵

🏙 法定容積1.5倍或0.3倍法定容積+原容積。
🏙 可另申請海砂屋﹅輻射屋﹅開放空間等其他獎勵。

都更稅賦優惠

  1. 土地增值稅:
    🏙 抵付權利變換共同負擔部分免徵。
    🏙 權利變換土地第一次移轉減徵40%。
    🏙 權利變換現金補償者免徵或減徵40%。
    🏙 協議合建原所有權人與實施者間辦理產 權移轉時,減徵40%。
  2. 契稅:
    🏙 抵付權利變換共同負擔部分免徵。
    🏙 權利變換土地第一次移轉減徵40%。
    🏙 協議合建原所有權人與實施者間辦理產權移轉時,減徵40%。
  3. 地價稅:
    🏙 更新期間免徵。
    🏙 更新後減半徵收2年。
  4. 房屋稅:
    🏙 更新後減半徵收2年。
    🏙 減半徵收2年內未移轉者,得延長至多10年。

四、都市更新相關補助

都更不只有重建,只要符合都更條件,整建及維護也可申請補助哦

政府為鼓勵民眾重新檢視自宅居住安全,提升自主更新實施率,特訂定「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新作業須知」,並編列相關預算提供經費補助,協助民眾辦理老舊建築物重建、整建及維護,以增進居住環境品質,讓住宅變得更加美觀也更加安全,進而改善都市景觀風貌、提升公共利益和生活機能。

補助範圍及項目

以重建方式實施者,可申請下列補助

  1. 擬訂都市更新事業計盡經費(含更新會行政作業費)。
  2. 擬訂權利變換計畫經費。

以整建或維護方式實施者,可申請下列補助

  1. 擬訂都市更新事業計畫有關經費。
    🏙 擬訂都市更新事業計畫經費。
    🏙 建築物耐震能力詳細評估經費。
    🏙 結構補強設計經費。
  2. 都市更新事業計畫實施工程經費,補助項目(申請本項工程經費,必須施作前三點項目)
    🏙 老舊建築物立面及屋頂突出物修繕工程。
    🏙 老舊招牌、突出外牆面之鐵窗及違建拆除。
    🏙 空調、外部管線整理美化。
    🏙 建築基地景觀綠美化。
    🏙 屋頂防水及綠美化。
    🏙 增設或改善無障礙設施。
    🏙 依公寓大度管理條例規定設置之防墜設施。
    🏙 其他因配合整體整建或維護工程之完整性經審查同意之必要工程項目。
    🏙 增設昇降機設備。
    🏙 提高建築物耐震能力。

109年度申請受理時間:

第一梯次截止受理時間:109年5月15日
第二梯次截止受理時間:109年9月15日

申請提高建築物耐震能力詳細評估、結構補強及增設昇降機設備工程經費之補助者,不受申請時間之限制,得隨時受理提案隨即審查。


耕建築從住戶居住安全、居住健康出發,重新創造人與都市的對話

「都市更新」是讓老房子透過整合重建、整建、維護而翻新的計畫,除了讓房屋符合現代化的社會需求,也更能提升都市整體的生活品質與機能。

「都市更新」就像是城市的再生種子,能讓整個城市萌芽發展再進化。但大眾對於「都市更新」的既定印象多為負面,倘若因此捨棄都更美意,忽視自身居住安全,除了惋惜也可能埋下公共安全及高齡長者生活不便等不定時炸彈,因此正需「耕建築」這樣的優質都更建設公司,擬訂完善的建築規劃,兼顧多方專業面,才可進而提高民眾重建意願,改善住宅環境,增進生活機能,也使市容景觀煥然一新,得以讓台灣這個美麗的寶島永續發展、永續經營。


備註:內容僅提供參考 如有與法令有不符情況仍需以現行法令為準