耕建築知道都更相當複雜,牽扯到政府法令以及資金、土地權益等問題,需考量的層面較廣,所以特別整理都市更新Q&A,讓民眾可以善用搜尋功能,尋找需要的資訊,也可提升民眾對於都市更新的了解,打破都更的迷思!

耕建築知道都更相當複雜,牽扯到政府法令以及資金、土地權益等問題,需考量的層面較廣
耕建築知道都更相當複雜,牽扯到政府法令以及資金、土地權益等問題,需考量的層面較廣,所以特別整理都市更新Q&A

本文章撰寫為『耕薪建設』依據當下各方資料、法律條文所整理、解釋,若與現行法規有所出入,盡請見諒,但也歡迎來電詢問最新的都市更新資訊,我們將有專人為您解釋。


1.  都更流程有哪些?

答:

  • 確認符合為政府「都市更新單元」劃定範圍內
  • 召開第一次都更公聽會
  • 都市更新事業概要申請
  • 自行籌組都市更新會或委託都更事業機構協助
  • 召開第二次都更公聽會
  • 擬定都市更新事業計畫
  • 權利變換計畫
  • 都市更新審議委員會審核
  • 申請建照
  • 都市更新事業實施
  • 分配、接管、移轉
  • 更新事業完成及備查

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2. 都更條件有哪些?

位於都市計畫區域內
符合地方政府更新單元劃定標準
30年以上合法建築物之重建,或20年以上合法建築物之整建、維護

3.都更需要費用嗎?

都更需要費用!
依不同的都更方式,花費的金額也會有所差異,但同樣都可申請都更相關補助。

4. 都更需要多少費用?

不同的都更方式及都更建築設計,費用金額會有所不同,都更流程中大致會面臨的費用如下:
建築工程費用
權利變換費用
信託及管理費用
稅捐
各項申辦費
其他:如搬遷費、房租等
都市更新有許多細項的費用,且所費不貲,一般民眾通常無法負擔,因此需要建商或銀行等機構協助辦理,才能因應都更耗費的龐大金額,畫費及補助細節可參照耕薪建設先前向大家介紹的文章。
延伸閱讀:辦理都市更新,會產生哪些都更費用?

5. 都更房地如何分配?

  依分配方式條規定於《都市更新條例》第31條,主要為「分配建物」或「現金補償」兩種。權利變換後之土地及建築物扣除折價抵付之共同負擔後,其餘土地及建築物依各宗土地權利變換前之權利價值比例,分配與原土地所有權人。但其不願參與分配或應分配之土地及建築物未達最小分配面積單元,無法分配者,得以現金補償之。

6. 都更真的能一坪換一坪嗎?

  都更後住戶可實拿的室內面積,需考量建蔽率、容積率和建商的建築成本、人力成本,以及都更改建期間瑣碎費用等等,除非重建時的容積比原先的容積多,或者是新建物的房價高、建商成本低,否則室內面積「1坪換1坪」只能是口號!目前市場上大多的合建案,建商的分配比介於35%~40%,住戶則為60%到65%,若住戶考量資金問題,那就必須有室內面積縮水的心理準備;否則依「使用者付費」概念,要室內面積不縮水,便要有荷包縮水的打算。
詳細說明:都更坪數換算,真的可以一坪換一坪嗎?協議合建與權利變換選哪個最有利?

7. 都更需要多少人同意?

都市更新條例中明文規定,只要超過法定同意門檻,即使沒有取得所有住戶同意,仍可申請都市更新。
  依都市更新條例第29條,都更中的事業概要申請,應取得土地及合法建築物人數與其所有產權面積1/2以上之同意比例後始得提出申請;都市更新條例第37條,事業計畫之土地及合法建築物人數與其所有產權面積之同意比例,則分別為(1)迅行劃定更新地區:1/2;(2)一般更新地區內:3/4;(3)非屬更新地區內自劃更新單元:4/5。另倘同意比例已達事業計畫門檻規定者得免擬具事業概要,可逕行擬訂事業計畫。

8.都更優點與缺點有哪些?

*都更優點:
改善居住品質及環境,提升房屋抗震功能、建築安全。
房屋建築美觀,提升土地與建物價值。
改善市容、增進公共利益。
容積率獎勵與相關稅負減免、補助。
*都更缺點:
耗費工時長。
都更流程繁瑣。
若無建商或專業機構協助,資金籌措困難。
依都更方式不同,實拿坪數可能縮水。

9.都更有哪些補助?

擬訂都市更新事業計畫補助經費:不得超過實際採購金額、且補助最高新臺幣500萬元。
擬訂權利變換計畫補助經費:不得超過實際採購金額且補助最高為新臺幣300萬元
稅捐減免:如地價稅、房屋稅、土地增值稅、契稅等稅捐減免優惠。
  除內政部訂定之補助項目外,台北市政府為鼓勵都更進行,增加補助金額及範圍,設立都市更新會,可補助新臺幣80萬,加上內政部原定的都市更新事業計畫補助經費500萬,合計最高可達580萬!
詳細說明:5大參與都市更新好處,獎勵補助稅務減免大公開!

10. 都更補助哪裡找?

  依都更方式,若為建商協辦都更,可交由建商代為處理,若為自辦都更需自行向各縣市政府之都市更新處提出申請。

11.  都更可以找誰諮詢?

可以找我們耕薪建設,將有都更的專業團隊為您解答!
政府的都市更新處

12.委建是什麼?

  所有權為地主,過程中與代理實施者共同合作完成都更重建:
更新完所有利益皆為地主所有,無需與建商分潤。
發包過程採公開招標,地主可清楚瞭解營建發包單價。
分回部分若全數出售,因建物價值提昇,扣除更新重建費用後,可享受更新後之最大的利益。
  若選擇委建,住戶必須自付營造費用,但換回的坪數較大,適合可負擔工程費用的所有權人

13.合建是什麼?

  更新重建過程中,由建商主導,地主與建商按協議後比例分回。
資金由建商出錢,代住戶處理所有的流程,較為方便。
產權分配的土地比例、建物坪數,由「每戶私下需與建商協商、談判」達成分配協議。

  如果沒有龐大資金,那麼合建就是你的最佳選擇,建商幫你出錢又出力!

詳細資訊:委建是什麼? 合建是什麼?耕建築5分報你知!


結語:

若您對於都市更新有興趣,或有其他疑問,詳請可向我們諮詢哦!

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耕建築諮詢專線:02 6600 3688

備註:內容僅提供參考 如有與法令有不符情況仍需以現行法令為準


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