都更信託是什麼?
都更信託是什麼?都更跟信託有關係?

都市更新跟信託有關係?當然囉!都市更新在辦理重建時,常常面臨地主產權整合困難、資金短缺,或者投資人與地主對於風險的疑慮,雙方各執己見等困境;因此信託法及信託業法相關配套制度的建立,提供了能讓問題被有效解決方法。今天耕建築詳細整理了關於信託的大小事!一起來看看吧。


一、甚麼是信託?

 信託是指委託人基於對受託人的信任,將合法擁有的財產委託給受託人,由受託人按委託人的意願以自己的名義,為受益人的利益或者特定的目的,進行管理或者處罰的行為。簡單來說就是:「受人之託,代人理財」。還可以同時達到信託贈與節稅、財產掌控、資產保護、穩健投資及財產分配的目的。(內文參考:都更諮詢工作站

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(一)信託當事人:

委託人:委託管理信託財產的人。

受託人:受託管理信託財產的人。

受益人:享受信託財產利益的人。

(二)信託財產:

信託以財產的管理或處分為目的,故信託若無 財產,即不能成立信託。

(三)信託目的:

即當事人成立信託行為時所決定依信託方法以 達到之目的。

   信託不僅可以將風險降低,還能提高效率,你覺得不香嗎?整體工程透明公開,受託銀行還會幫你監督,也能解決資金問題,讓你在都市更新的道路上,省去相當多的煩惱,最重要的是多了一層防護罩!


二、為甚麼會需要都更信託?

  實施權利變換的地區,主管機關得於權利變換計畫書核定後,公告禁止土地及建築物之移轉、分割或設定負擔,禁止期限最長不得超過二年;但一般更新重建案大多無法於二年內完成實施,交付信託可以隔離建商及地主發生財務危機或繼承時影響更新案順利完工,並保障融資銀行之債權,故有辦理信託之必要性。

  為確保更新重建案順利興建完工、取得使用執照、辦妥產權登記,委託受託人依更新重建契約,約定辦理產權管理、處分、移轉等信託管理事務,使所有權人、實施者(建商)及承購戶都能順利取得應得之房地產權,也保障融資銀行債權。


三、都更信託流程介紹

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(一)地主:願意參加都市更新者,將土地信託給信託銀行,不願參加都市更新者,則領取補償金;若願意參加都市更新者,並且願意自行出資者,可將其資金一起信託,成為都市更新事業中資金投資者之一。

(二)資金投資者:信託銀行透過受益權轉讓方式,招募資金投資者,開立信託資金專戶,做為更新事業推動經費財源。

(三)信託銀行:接受「地主」與「資金投資者」的委託,成為受託人,並成立信託專戶控管全案資金,依信託契約進行財產之管理處分。同時委託專案都市更新公司擔任更新事業執行的實施者,實施者並依需要找尋其他協力廠商共同推動,而由信託銀行控管「相關協力廠商」之資金撥款事宜。

(四)專案都市更新公司:為更新案的實施者,負責所有都市更新事業之推動與執行,若委託相關協力廠商須經信託銀行同意,並負則協調控管其作業工作內容與進度。都市更新完成後,負責銷售折付共同負擔的樓地板面積,並將更新後應分配的產權交予受託人(信託銀行)。

(五)相關協力廠商:為都市更新事業執行有關的作業單位,如更新規劃、建築設計、價值查估、工程管理、登記作業、銷售廣告、營造施工等。由「實施者」進行委託,並由「受託人」依執行進度與結果由「信託專戶」撥款。


四、辦理都更信託的好處

·         降低都更開發風險:信託財產獨立,形成債權堡壘,發揮繼承、破產、隔離之功能。不論是實施者、營造廠商、或其他地主有財務或遺產問題都不會影響案件進行。

·         提高作業效率:產權統一管理,提升效率,節省行政成本。

·         產權集中控管:土地移轉給受託人,同時依信託契約執行,有信託法保障可降低地主風險。

·         確保專款專用:受託人將控管專戶,確保建商銷售收入及興建資金均存入信託專戶,專款專用於本案興建及相關費用等。

·         續建機制降低無法完工之風險:降低減少建商因故無法順利完工之風險,保障地主權益。

·         報財務透明:定期向委託人報告信託財產執行情形。

·         開發利益:全部由委託人獲得。


五、信託都更案例分享

(一) 吳興街二期整宅都市更新案:

1.自組更新會並以權利變換方式實施,受信託銀行為臺灣土地銀行

  • 基地位置:信義區吳興街450巷
  • 基地面積:2119 ㎡(約641坪)
  • 更新前:5F、100戶、1,328.59坪
  • 更新後:12F/B3F、106戶、3,519.88坪
  • 受託事項:興建計畫評估及協助辦理銀行融資
  • 協助辦理產權信託予融資銀行
  • 營建管理
  • 專戶控管及財務稽核
  •  督導更新前後抵押權設定及產權登記作業

 2.都市更新融資及信託架構

  • 實施者為更新會,並以權利變換方式實施。
  • 更新會為興建資金之借款人,所有權人各按應出資比例提供土地擔保,並為該額度之連帶債務人或提供自有資金,舊欠轉貸部份仍由原  住戶擔任借款人。
  • 估價基準日為93.6(均價約30萬/坪),更新會決議以一戶選配一戶為原則,但大小坪數(17-60坪)差異大,未考慮完善之財務規劃,選配過程有諸多爭議,因此會員大會通過住戶選配超出應分配者,需負擔異動成本並增加負擔該部份之融資義務,以免造成多選者獲得房價增值空間,增加成本卻由全體住戶負擔之不公平現象。
  • 不配合融資、不符合借款人資格或融資額度不足之住戶,應以現金到位或調整選配較小單元,以更新後分回房地無負擔為原則。如於權利變換核定前未能配合申請銀行要求辦理融資或以現金到位,則由實施者為代抽籤調整選配。
  • 市政府為協助弱勢住戶更新,都市更新基金補助前期規劃費並提供2成建築融資。
  • 土地、建物、興建資金均將於融資抵押設定完成後交付信託。
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(二) 南港區中南段都市更新案:

   1. 以權利變換信託方式代理實施,實施者及受託人均為中國建經

  • 基地位置:台北市南港區中南段二小段862地號
  • 基地面積:1775.77㎡(約537坪)
  • 土地所有權人:27人(同意比例82%)
  • 更新前:重劃完成土地
  • 更新後: 11F/B3、66戶、3,189.40坪

  受託事項:產權整理及權益分配找補事宜

  •            (1)興建計畫評估
  •            (2)工程營建管理
  •            (3)專戶控管及財務稽核
  •            (4)土地、起造人及資金信託管理

2. 南港區中南段都市更新案信託及融資架構

  • (1) 地主依都市更新條例第十三條,以信託方式委託中國建經擔任代理實施者,執行都市更新相關事宜。
  • (2) 中國建經為受託管理人,提供全案專業管理服務,並執行地主的決議內容。
  • (3) 地主將產權信託予中國建經;建築融資、地主自有資金及銷售收入均存入以受託人名義於融資銀行開立之信託專戶,專款專用。 
  • (4) 由參與更新之地主擔任借款人,提供名下持分土地設定抵押以擔保其權利價值比例之融資,但僅就其借款金額負擔債務。
  • (5) 未負擔籌資義務地主,由出資者墊付該地主權利價值比例部分更新費用,並由出資者分回折價抵付(含風險管理費)等值房地及承擔個案執行風險。 
  • (6) 以各土地所有權人分別擔任借款人,依其權利價值比例所需負擔額度授權受託人中國建經,提供各所有權人之土地持分面積,向銀行融資並設定擔保(地主間 不互為連帶保證)。
  • (7) 更新重建期間,建築融資利息由信託專戶統一支出。
  • (8) 以銀行融資支應更新費用者,興建完工後辦理囑託登記時將抵押權設定轉載於各該所有權人分配之建物及土地,確保融資債權。
  • (9) 代理實施者出售折價抵付房地及車位所得,優先清償各所有權人之銀行融資後,剩餘再按比例分配予各所有權人。如有不足清償,則由各該借款人以其分配之 建物及土地辦理長期房貸清償。 

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本文參考:都市更新信託與融資規劃實務都市更新研究發展基金會台灣企銀TVBS新聞

案例參考:內政部-都市更新入口網