【本文章撰寫為『耕薪建設』依據當下各方資料、法律條文所整理、解釋,若與現行法規有所出入,盡請見諒,但也歡迎來電詢問最新的都市更新資訊,我們將有專人為您說明】

都更與危老稅賦優惠差多少?表格讓您1目瞭然!
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前言:

不管是都市更新計劃或是危老改建,都享有政府祭出的稅務減免,像是房屋稅、土地增值稅、契稅……等。政府希望透過各項優惠,能提高民眾進行都更的意願,經過幾次修法,各項的優或措施相當完善,不過都市更新與危老改建兩者的稅務減免還是有所差別,一起來瞭解吧!


都更與危老有哪些稅賦?

1.土地增值稅:買賣移轉或設定土地權利時,所有權人因土地漲價所須繳納的稅,為土地所有權人負擔。

2. 營業稅:為建商銷售房屋之稅務,應負擔興建房屋之5%營業稅,由建商負擔。

3. 房屋稅:完工交屋後,便為房屋所有權人,均需繳納房屋稅,依照各自分得房屋比率負擔。

4. 地價稅: 每一筆已規定地價的土地均須課徵地價稅,土地共有人皆須按持有部分納

5.契稅:是房屋所有權移轉時所需徵收的交易稅。

6.其他稅務:

   |建物登記規費、代書費、印花稅

   |辦理土地合併、分割、測量、鑑界之相關規費、代書費

   | 自行辦理出售、贈與、繼承所衍生之稅費


都更稅賦優惠法律依據:

『都市更新條例』第 67 條

更新單元內之土地及建築物,依下列規定減免稅捐:

一、更新期間土地無法使用者,免徵地價稅;其仍可繼續使用者,減半徵收。 

但未依計畫進度完成更新且可歸責於土地所有權人之情形者,依法課徵之。

二、更新後地價稅及房屋稅減半徵收二年。

三、重建區段範圍內更新前合法建築物所有權人取得更新後建築物,於前款房 

屋稅減半徵收二年期間內未移轉,且經直轄市、縣(市)主管機關視地區

發展趨勢及財政狀況同意者,得延長其房屋稅減半徵收期間至喪失所有權

止,但以十年為限。本條例中華民國一百零七年十二月二十八日修正之條

文施行前,前款房屋稅減半徵收二年期間已屆滿者,不適用之。

四、依權利變換取得之土地及建築物,於更新後第一次移轉時,減徵土地增值

稅及契稅百分之四十。

五、不願參加權利變換而領取現金補償者,減徵土地增值稅百分之四十。

六、實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元,而改領現金者,免徵

土地增值稅。

七、實施權利變換,以土地及建築物抵付權利變換負擔者,免徵土地增值稅及

契稅。

八、原所有權人與實施者間因協議合建辦理產權移轉時,經直轄市、縣(市)

主管機關視地區發展趨勢及財政狀況同意者,得減徵土地增值稅及契稅百

分之四十。

前項第三款及第八款實施年限,自本條例中華民國一百零七年十二月二十八日修正之條文施行之日起算五年;其年限屆期前半年,行政院得視情況延長之,並以一次為限。

都市更新事業計畫於前項實施期限屆滿之日前已報核或已核定尚未完成更新,於都市更新事業計畫核定之日起二年內或於權利變換計畫核定之日起一年內申請建造執照,且依建築期限完工者,其更新單元內之土地及建築物,準用第一項第三款及第八款規定。


危老有稅賦優惠法律依據:

本條例施行後五年內申請之重建計畫,重建計畫範圍內之土地及建築物,經直轄市、縣(市)主管機關視地區發展趨勢及財政狀況同意者,得依下列規定減免稅捐。但依第三條第二項合併鄰接之建築物基地或土地面積,超過同條第一項建築物基地面積部分之土地及建築物,不予減免:

『都市危險及老舊建築物加速重建條例』第8條

一、重建期間土地無法使用者,免徵地價稅。但未依建築期限完成重建且可歸

責於土地所有權人之情形者,依法課徵之。

二、重建後地價稅及房屋稅減半徵收二年。

三、重建前合法建築物所有權人為自然人者,且持有重建後建築物,於前款房

屋稅減半徵收二年期間內未移轉者,得延長其房屋稅減半徵收期間至喪失所有權止。但以十年為限。

依本條例適用租稅減免者,不得同時併用其他法律規定之同稅目租稅減免。但其他法律之規定較本條例更有利者,適用最有利之規定。第一項規定年限屆期前半年,行政院得視情況延長之,並以一次為限。


都更與危老稅賦優惠差多少?表格讓您1目瞭然!

稅務優惠危老改建協議合建權利變換
房屋稅重建後減半兩年,兩年內未轉移,最高可延長十年更新後減半兩年,兩年內未轉移,最高可延長十年更新後減半兩年,兩年內未轉移,最高可延長十年
地價稅重建期間:免徵重建後:減半兩年更新期間:免徵或減半更新後:減半兩年更新期間:免徵或減半更新後:減半兩年
土地增值稅所有權人與實施者產權轉移時:減徵40%土地第一次轉移:無如協議現金分回無減免所有權人與實施者產權轉移時:免徵土地第一次轉移:減徵40%現金補償者免徵或減徵40%
契稅所有權人與實施者產權轉移時:減徵40%土地第一次轉移:無所有權人與實施者產權轉移時:免徵土地第一次轉移:減徵40%
申請時程至民國115年5月9日至民國113年1月31日無申請時效
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結論:

都市更新不是件簡單的事,所牽涉到的層面非常廣,常常民眾的意願也不是很高,政府也深知要推動都市更新,必須要有強而有力的誘因,經過幾次修法,增加稅務減免的措施,不管是協議合建、權利變換,甚至是危老改建都有稅務優惠,看出了政府對於都更的決心。

大家千萬別小看這些減免的稅務!如果是大面積的基地,土地增額稅還可能破千萬,所以有了這些稅務優惠,是真的可以省下不少錢。這三種稅務優惠,又以權利變換優惠最多,契稅與土地增額稅有條件的免徵,還無時間限制!不過都更案的程序較為複雜,耗時也較長。

程序較簡便的「危老改建」,近年來較受民眾的歡迎,程序相對簡便,建築基地無限制,也有各種獎勵,稅務減免上也是非常有感!不過要提醒大家,危老條例的期限只到116年5月31日,要趕緊把握了!

不管是選擇都市更新或是危老改建,政府都是有給予優惠的,選擇符合自己條件的,一起讓城市更美好!當然,你可能會有不懂的地方,可以至各縣市的都市更新窗口詢問,也歡迎大家來找耕薪建設!我們會竭盡所能幫民解答困惑,住得安心,你我放心!

法條參考:https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0070008&flno=67

資料參考:https://cpafcpaf.com/2020/06/12/都更與危老稅賦優惠差多少?/


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