在寸土寸金的台北市，許多老舊房屋正面臨改建的議題。越來越多的社區鄰居開始關心自家房屋是否也能參與都市更新（都更）或危老重建，期待有一天能住進嶄新的家園，不僅提升房屋價值，也改善居住品質。然而，都更和危老牽涉到許多專業知識，且每戶的條件各不相同，往往會衍生出各種疑問。耕薪建設作為深耕台北市的專業建商，深知民眾對於都更/危老的疑慮。本文將參考新北市更新處整理的常見問題，並結合耕薪建設的專業經驗，為您一一解答關於都更/危老「選配」的疑問，助您建立基本觀念，快速掌握狀況。
Q1：土地不是我的，只有房子可以參與更新嗎？
耕薪建設解答： 在都市更新或危老重建的過程中，若您僅擁有房屋所有權而無土地所有權，您的參與方式會根據實施方式的不同而有所區別：
- 協議合建： 若您的社區選擇以「協議合建」的方式進行都更或危老，您與建商之間的權利分配（例如獲得補償金、分配新房屋、補貼金額等）將完全依照您與建商簽訂的私下合建契約內容而定。
- 權利變換： 若您的社區採用「權利變換」的方式進行都更，根據相關規定，新建房屋的分配主要是以土地所有權人的權利價值為基礎。雖然您擁有合法的房屋所有權，但您能分配到的部分，實際上是從土地所有權人的權利價值中劃分出來的。因此，您需要先與土地所有權人進行協議，共同決定如何分配更新後的權益。如果協議無法達成，建商（作為實施者）會委託專業估價師鑑定您的房屋價值，並經由市政府的都市更新審議委員會審議確定您的分配情形，以此評估您的權利價值是否達到可以選配新房屋的標準。若您的權利價值不足以選配房屋，則會以現金方式補償您更新前的房屋價值。
耕薪建設提醒： 無論您的社區選擇哪種方式進行都更或危老，若您僅擁有房屋所有權，積極與土地所有權人進行溝通和協商至關重要，以確保您的權益。
Q2：都市更新後的房地分配方式有協議合建和權利變換2種，哪一種方式對地主比較有利？
耕薪建設解答： 都市更新後的房地分配主要有「協議合建」和「權利變換」兩種方式，兩者各有其優缺點，哪一種方式對地主更有利，往往取決於地主的具體需求和偏好：
- 協議合建：
- 優點： 時程上通常較快，因為主要是透過地主與建商之間的私契約來約定權利分配。
- 缺點： 由於是私契約，都市更新審議委員會對權利價值分配部分沒有審議權責，分配方式完全依照地主與建商簽訂的合建契約內容為準，可能較缺乏公開性與透明度。
- 權利變換：
- 優點： 雖然時程通常較長，但其核心的估價機制能夠使權利的估算與分配更加公開透明。權利變換計畫中的估價、成本提列等都會經過政府的都市更新審議委員會嚴格把關，更能保障地主的權益。
- 缺點： 時程較長，程序較為複雜。
耕薪建設建議： 地主在選擇都更方式時，應仔細評估自身的需求，例如對時程的要求、對權益保障的重視程度等，並充分了解兩種方式的差異，選擇最適合自己的方案。
Q3：辦理都市更新的建商告訴我，我恐怕沒有選配房屋的資格，這是什麼意思呀？
耕薪建設解答： 建商告知您可能沒有選配房屋的資格，通常可以分為兩種情況：「不能選配」與「不願選配」。
- 不能選配： 指的是您雖然同意參與都市更新，但經過專業估價師對您的房地進行查估和鑑價後，所得到的權利價值未達到可以分配更新後新建房屋的最低標準。在這種情況下，您將不會參與新屋的分配，而是領回與您更新前房地權利價值相當的現金補償。
- 不願選配： 指的是您明確表達不希望參與分配更新後的新建房屋，而是選擇直接領取更新前房地權利價值的現金補償。
補償金發放時程： 根據規定，實施者（建商）應在權利變換計畫發布實施之日起二個月內，通知受補償人於通知日起三十日內領取補償金。若逾期未領取，則會依法將補償金提存於法院。
耕薪建設提醒： 然而，即使您屬於「不願參與分配者」或初步評估為「不能選配者」，如果您後續表達了希望參與分配的意願，實施者通常仍應考量所有權人的權益，盡可能讓您得以選配房屋為原則，並可能允許您在權利變換計畫發布實施後繳交差額價金，以取得選配房屋的資格（此規定依據都市更新條例第52條、權利變換實施辦法第9條）。
Q4：同意書已經簽了，能否反悔撤銷？
耕薪建設解答： 在都市更新的不同階段，同意書的撤銷有不同的規定：
- 事業概要階段： 此階段僅是初步劃定更新單元範圍、確立未來發展方向及原則，在經政府核准後，申請人仍需進一步整合至事業計畫階段。因此，法令並未明確訂定在此階段撤銷同意書的程序，原則上，在事業概要經「申請」後所簽訂的「概要」同意書是不能隨意撤銷的。
- 事業計畫階段： 在市政府辦理「公開展覽」程序期滿前，如果都市更新事業計畫所載明的更新後分配之權利價值比率或分配比率低於您出具同意書時的內容，您可以正式以書面函件向實施者表達撤銷同意的意願，同時將副本寄送給市政府。然而，根據規定，同意書是可以進行補正的項目，因此市政府通常會允許實施者在一定的期限內進行補正。如果逾期未完成補正，且同意比例仍未達到法定門檻，市政府才會駁回該都市更新案的申請。
- 公開展覽程序期滿後： 在公開展覽程序期滿後，您所簽署的「事業計畫」同意書，除非存在《民法》第88條（意思表示錯誤）、第89條（冒名或虛偽意思表示）、第92條（被詐欺或被脅迫）等特殊情況，或者經過雙方合意撤銷外，是無法任意撤銷的。
耕薪建設建議： 在簽署任何都市更新或危老重建的同意書之前，務必仔細閱讀相關文件，充分了解其內容和可能的影響，如有疑問應尋求專業人士的協助。
Q5：權利變換中，舊違章戶是否能夠分配房屋？
耕薪建設解答： 根據都市更新相關規定，在權利變換的機制下，能夠參與分配更新後房屋的對象主要包括：更新範圍內的土地所有權人、合法的建築物所有權人、他項權利人（例如抵押權人）以及實施者（建商），也就是那些提供土地、合法建築物、他項權利或資金參與都市更新事業的人。
因此，原則上，舊有的違章建築的所有權人是沒有直接參與分配更新後房屋的權利的。然而，如果都市更新是採用權利變換的方式實施，實施者通常應提出針對違章建築的相關處理方案，例如在原地進行適當的安置、在其他地方提供安置住宅，或者給予一定的現金補償等。如果違章戶對於實施者提出的拆遷處理方案有任何異議，可以以書面方式詳細說明理由，向市政府提出異議申請，由市政府進行後續的處理（此規定依據都市更新條例第3條、第53條、第62條）。
耕薪建設提醒： 違章建築在都市更新或危老重建中的處理方式相對複雜，建議相關權益人盡早尋求專業人士的諮詢和協助，以保障自身權益。
Q6：建商說都市更新採權利變換辦理，但不肯告知實際分配面積，是否有陷阱？
耕薪建設解答： 都市更新的程序通常可以分為三個主要階段：事業概要階段、事業計畫階段以及權利變換計畫階段。在事業計畫階段，其中一個重要的目的是向政府爭取都市更新的容積獎勵。只有在政府核准了容積獎勵的額度後，才能在後續的權利變換計畫階段，根據所有權人的權利價值比例，來分配其應得的建築容積。因此，在容積獎勵值尚未最終確定之前，建商確實很難給出一個非常精確的未來可建築總樓地板面積的數字。
此外，在採用權利變換方式辦理都市更新時，最終的分配面積還需要考量到營造成本、利息支出、建商的合理利潤等屬於「共同負擔」的項目，以及每一位地主在更新前和更新後的權利價值，這些都需要經過都市更新審議委員會的核定。因此，建商在初期階段難以計算出一個「絕對正確」的分配面積給每一位地主。
耕薪建設建議： 儘管如此，您仍然可以要求建商根據目前的規劃和預估的容積獎勵值，提供一個大致的更新後可能分配到的面積範圍，讓大家作為參考。一個負責任的建商應該願意提供這些初步的估算資訊，以增加與地主的溝通和信任。
耕薪建設溫馨提醒：了解都更/危老權益，安心參與家園重建
參與都市更新或危老重建是改善居住環境、提升生活品質的重要途徑。耕薪建設深知過程中可能遇到的各種疑問與挑戰。透過了解相關的知識和規定，您可以更安心地參與家園的重建。
立即諮詢耕薪建設，了解您的都更/危老權益與選配資格
如果您對都市更新或危老重建有任何疑問，或者想了解您的房屋是否符合都更/危老的條件以及選配資格，歡迎隨時與耕薪建設聯繫。我們的專業團隊將竭誠為您提供最專業、最貼心的諮詢服務，協助您順利實現家園更新的夢想。
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