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都更更新、危老重建、合建,怎麼選最有利?

決定要讓自己的居住環境更好,那該怎麼選擇最有利呢?

不就是把老建築變成安全的新建築嗎?怎麼還分了這麼多?都市更新、危老重建、合建;每一個地主本身的條件都不一樣,到底該怎麼選擇才能發揮最大的利益呢?帶你一起來了解這些名詞的背後代表著什麼!

本文章撰寫為『耕薪建設』依據當下各方資料、法律條文所整理、解釋,若與現行法規有所出入,盡請見諒,但也歡迎來電詢問最新的都市更新資訊,我們將有專人為您解釋。


一、都更方案比一比,都更、危老、合建差在哪裡?

都市更新危老重建協議合建
程序繁雜3~5年程序簡化半年~2年程序較為簡化2年~2年半
基地須符合都更條例規定基地不限大小屋齡30年以上無面積限制基地不限大小只要符合都更法規
基準容積1.5倍上限為基準容積的1.4倍(含時程及規模獎勵)基準容積1.2倍
政府介入私人契約 政府不干涉政府不干涉
事業計畫80%同意100%同意比例100%同意比例
稅務減免稅務減免稅務減免
政府協調強制拆屋不強制拆屋不強制拆屋

三種方案各有差異,該選哪種,主要還是依照自己的需求;每塊土地的條件有所不同,面積、跟土地權利人人數,皆有所不同。都市更新所需要的土地面積較大,通常土地所有權人人數較多,程序較複雜,所需的時間要較長;而危老重建所需土地面積無限制,也可能發生地主為單一所有人,所需程序較簡便,能在短時間完成;協議合建所需土地也無限制,但涉及建商利益,要經過交涉協議,變更過程要依照建商與地主協議。

瞭解完都更的分類,那麼該怎麼施行呢?該簽什麼契約?契約內容該注意什麼?小心簽下陷阱契約,原本開心進行都市更新,一不小心簽下了萬年合約,賠了夫人又折兵。帶你來了解該注意什麼,讓您都市更新一切順利。

二、都市更新該找誰?有哪些契約類型?

(一)都更方案

自辦

  1. 自行實施:由土地及合法建物所有權人依據都市更新條例第15條規定,組織更新團體,訂定章程,申請當地直轄市、縣(市)主管機關核准,自行實施都市更新事業。其中,都市更新事業計畫、權利變換計畫等的擬定,通常得委託專業者辦理,並非由更新團體成員一手包辦。除非團體成員就有專業者,然為避嫌起見,仍以迴避為原則。
  2. 委託實施:由土地及合法建物所有權人委託都市更新事業機構實施。

可參考耕建築之前為大家整理的自辦更新相關文章:自辦都更大小事:流程、優勢、條件、如何成立都市更新會,耕建築一次告訴你!

公辦都更

  1. 自行實施:直轄市、縣(市)主管機關依據都市更新條例第17條規定,設置專責機構自行實施都市更新事業。
  2. 委託實施:經公開評選程序委託都市更新事業機構,實施都市更新事業。所謂都市更新事業機構以依公司法設立的股份有限公司為限。但都市更新事業係以整建或維護方式處理者,不在此限。
  3. 同意其他機關(構)實施:例如鄉(鎮、市)公所如要作為更新實施者,應經由縣(市)政府同意。

合建

協議合建是指更新單元內的私有土地及私有合法建築物所有權人,全體同意實施者所提都市更新事業計畫,並於計畫核 定發布實施後,按雙方約定處理相關權利。換言之,協議合建的分配條件往往是由實施者(建商)自行計算,再徵求地主同意及簽署合建契約,通常是用更新後可分配權狀面積及車位為條件,但有可能各戶條件都不相同,看個人需求況。

(二)契約類型介紹與注意事項

我簽的是哪種契約?合約種類介紹

  1. 都更重建權變分屋,依照政府審核比例分配;或都更重建擇優分屋,兩者擇優
  2. 都更危老協議分屋,依照雙方協議比例分配。
  3. 都更危老地主全拿(委建, 自地自建),地主分回所有坪數,但須出錢。

房屋分配比例 & 計算範例(權利變換?協議合建?委建?)

A. 權利變換:更新後總價值-共同負擔費用=地主可分配價值

計算範例:
更新後總價值(1,418,690,650元)-共同負擔費用(584,802,479元)=地主可分配價值 833,888,171元

在依照更新前權利價值比例(%)相乘=每位所有權人更新後應分配價值。

B. 協議合建:協議合建屬於私人契約,分配的方法是依照地主與建商簽訂的合建契約內容 去分,該怎麼分是由雙方協定為準

C. 委建:土地、建築成本、以及所有花費,皆為地主出資,以此地主可分回100%

(案例參考:都市更新權利變換案例研析與實作

選配房屋方法

  1. 權利人之實際分配價值為「分配單元」與「停車位」加總,以應分配價值之合理範圍(上下差距20%內)進行選配
  2. 欲超選者需與實施者協議,協議不成以選配原則辦理
  3. 若權利人未依本選配原則進行選配,發生與其他權利人申請同一位置時,由符合 本選配原則之權利人優先分配,未符選配原則之權利人另行依原則於未被選配之位置中選配或抽籤 但同一位置有二人以上申請分配時,應 以公開抽籤方式辦理
  4. 申請分配期間截止後,權利人若欲修改,須與實施者協議,以確保其他權利人
  5. 若因審議過程中修改調整設計,以致造成已被選配之「停車位」與「分配單元」 變動者,實施者將以原位次精神(原來或最接近之相對位置)予以分配
  6. 未於規定期限內提出申請者,以公開抽籤方式分配之。期限不得少於三十日

房屋價格制定

房屋價格=土地價格+建物價值

除了土地價值外,建物坐落區位、建材、土地分區使用、建蔽率與容積率、公共設施停車位、樓層高低、景觀環境、學區、交通等因素,都會影響房價的成交價格,即使是一棟大樓的房屋,房價也有所不同。因此房地產的合理價格沒有一個評斷的標準。可參考同路段房價、建商風評,也能上實價登錄網參考該建案附近其他建案的成交價格做為依據。

!注意事項!

A. 建商分配比率

權利變換:依據建商提出的成本報告,由政府審核分配比例。

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協議合建:依據雙方協議結果,決定分配比例。

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委建、自地自建:地主們委託專業團隊協助興建,地主分回所有坪數,但須出錢。

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B. 違約機制
合建契約應註明違約的處理方式,違約處理的約定;或是要求實施者提供一定金額的保證金,以免過程中發生糾紛,則該保證金可作為賠償金。實施者違約的情況未必只有「工程停工或遲延」而已,實施者違反合約其他條文約定時,也應有明確的處理規範。

C. 退場機制
注意契約效力及應有退場機制,合約中宜約定雙方退場機制,以合理降低風險。避免與建商不小心簽下「萬年合約」,應該載明為幾年合約,住戶能解約才能保障權利。

以下舉兩個已更新完的例子給大家看看,更新前後的差異非常大,希望大家在更新的路上都能圓滿,儘管可能會遇到一些波折,但相信完工後大家都能滿意。

更多都更問題歡迎參考台北都市更新處常見問題大全

三、實際案例分享

(一)更新地區:臺北市中正區

 實施方式:權利變換 ,非位於公劃更新地區,為自行劃定更新單元

 更新前樣貌

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 更新前總面積:2077 (m2)

  都更容積獎勵

  1. 時程獎勵7%
  2. 建築設計與鄰近地區建築物相互調和、無障礙環境及都市防災8%
  3. 供人行走之地面道路或騎樓6.16%
  4. 建築基地及建築物採綠建築設計8%等項目,合計申請都市更新獎勵31.16%;另申請臺北好好看系列二容積獎勵6.975%及容積移轉30.72%

                                         容積獎勵統計:3,123.953

更新前後價值:

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更新後樣貌

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(二)更新地區:臺北市中正區

實施方式:權利變換 ,2002年10月28日公告之「中正區、泉州街以西、汀州路以南所圍更新地區」 

更新前樣貌

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更新前總面積:5,230 (m2)

都更容積獎勵:

  1. 時程獎勵5%
  2. 地區環境狀況獎勵9.17%
  3. 更新地區規劃設計獎勵29.23%

                                         容積獎勵統計:5995.33

更新前後價值:

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更新後樣貌

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太平洋之森

案例引用來源:都市更新研究發展基金會


家裡的老房子又老又舊,想透過政府的獎勵政策改善居住環境,該選擇都更、合建或危老呢?可更新的土地面積與資金是兩大決定要素,面積能首先決定是否符合都市更新;其次來思考資金是否充足,資金不足,可以與建商協議合建,同樣可以達到的。每個人的條件不同,所因應的方法都不一樣,不管你選則哪一種,成果都是能讓居住品質更上一層樓。

這就是耕薪建設幫大家整理的資訊!若還有任何疑問,歡迎來找我們諮詢~

其他都更相關資訊歡迎參考:

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(本文內容參考:都更諮詢工作站財訊

備註:內容僅提供參考 如有與法令有不符情況仍需以現行法令為準